板块配置性价比凸显，关注3月楼市表现.pdfVIP

核心摘要

本月观点：基于回撤幅度大、业绩利空释放及政策与基本面博弈窗口临近，近期板块反弹，短期地产关注度升温催化主要源于：1）深圳国

资全面介入万科管理，为万科提供融资等支持，提升市场信心及板块情绪；2）节后核心城市逐步回温；3）科技板块大幅上涨叠加政策与

基本面博弈窗口临近，相对滞涨的地产投资性价比凸显。当前楼市量价较高点已明显回落，叠加首付及利率下调，居民置业门槛已大幅改

善，尽管存量库存较高、房价及收入预期仍制约楼市表现，但我们认为市场急跌已过。随着更多高得房率、高品质好产品入市，或带来部

分需求由二手房市场回流至新房市场，带来好产品市场率先企稳，短期重点关注3月楼市表现。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结

构优化房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如

万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细

分领域头部企业。

政策：1月进入政策空档期，多地发布专项债收储公告。2025年1月涉房类政策（含中央及地方）9项，全部为偏松类政策，多地拟使用专项

债收储，行业去库存步伐加快。

资金：1月个人住房贷款修复，新发放个贷利率环比持平。1月个人住房贷款增长有所好转，新增2447亿元，同比多增1519亿元，得益于商

品房销售韧性，叠加2024年10月存量房贷利率再度下调，居民提前偿贷行为有所减少；新发放个人住房贷款利率3.11%，较上月持平。

楼市：1月淡季效应显现，关注3月销售情况。1月50个重点城市新房日均成交环比降53.4%，同比降15.2%；重点20城二手房日均成交环比

降37.2%，同比降3.8%。春节假期楼市成交整体平稳，节后核心城市逐步回稳，若重点城市楼市小阳春或提振市场信心，若楼市走弱，或

将迎来新的政策支持期。

地市：供应成交季节性下滑。1月百城土地供应建面环比降41.6%；百城成交建面环比降75.1%；月内一二线城市拍出多宗高溢价地块，百

城平均溢价率9.52%，环比升5.9pct。多地先后发布专项债用于闲置土地收储公告，加快行业去库存步伐，房企闲置土地可借此得到盘活，

带动投资开发链条重启，也可促使房企重新进入土拍市场。

房企：开年首月土地市场“开门红”，头部央国企投资持续活跃。2025年首月土地市场“开门红”，土地供应品质持续提升，北上深等一线

城市土地成交较为活跃，且有多宗高总价地块成交，多由头部央国企获取。需求端预期改善，叠加高端项目热销，带动房企投资端信心回

升。

板块表现：1月申万地产板块跌6.12%，跑输沪深300（-2.99%）；截至2025年2月17日，当前地产板块PE（TTM）36.42倍，估值处于近五年

95.2%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，

销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影

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响。

政策：1月进入政策空档期，3-4月或迎来新一轮政策博弈窗口

据各地政府官网不完全统计，2025年1月涉房类政策（含中央及地方）9项，全部为偏松类政策。

年前中央政治局会议经济工作会议稳楼市决心坚定，2025年重在落实，短期关注春节后销售走势。年前中央政治局

会议及经济工作会议均凸显推动房地产市场止跌回稳决心，重在后续落实。当前主要房企已发布2024年业绩预告，

业绩端利空提前释放，关注重点为春节后销售走势，若重点城市楼市超预期、房价止跌回稳，或带来基本面修复行

情；若节后楼市快速走弱，3、4月将迎来新一轮政策博弈窗口。

涉房类政策以偏松政策为主

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项中性偏松偏紧

2024年2025年