2025年基础设施行业公募REITs策略报告：蓬勃、修复与分化，市场在波动中成长.pdf

核核心心观观点点

2024年二级市场整体上扬，一级市场快速扩容。2024年在利好政策及无风险利率下行驱动下，公募REITs

二级市场年内累计上涨约16%，跑赢海外主要REITs市场，市场交易量提升，波动率有所下降，整体由偏股

性向偏债性转变。一级市场快速扩容，全年新增上市29只产品，发行规模达655亿元，业态扩展至消费基

础设施及水利基础设施；随着二级市场走强，一级市场逐步回暖，开始呈现供需两旺态势。

比价优势是核心竞争力，经营基本面尚待修复。2024年公募REITs市场投资者结构进一步多元化，分红频

率提升，分红金额可观，24年全市场共分红85.13亿元，同比增长28%，市场整体的募资回报率（年度分红

总额/新增发行规模）达13%，24年平均分红收益率为6.5%，较上年同期提升2.1pcts，21年上市以来的

累计分红收益率平均值为12.6%。

低利率环境下看好公募REITs的配置价值，需关注配置风格的变化。低利率环境下，公募REITs比价优势明

显，预计25年政策仍将持续呵护市场成长，配置资金源拓展及制度完善均可期，一级市场有望持续供需两

旺，建议关注一二级价差，关注新业态产品及扩募；二级市场在比价优势支撑下有望持续上行，关注机构

考核要求变化下的配置风格变化及经济修复下市场向成长型资产配置的切换。

请务必参阅正文之后的重要声明1

核核心心观观点点

投资建议：

1）低利率环境下公募REITs比价优势明显，常态化发行下市场快速扩容，市场供需两旺有望持续，整体建

议加大对公募REITs市场的配置力度。

2）板块配置上一级市场注重一二级价差，关注租金折扣率较高的保租房产品；二级市场建议重点关注消费

类（尤其是新一线城市的资产）及市政类资产，关注新业态及有望通过扩募提升业绩的资产。

3）关注市场风格转化，关注短期经营波动但长期资产稀缺性明显的产品；关注经济修复下高速、产园及仓

储板块产品的超跌反弹。

风险提示：C-REITs常态化发行不及预期，政策出台不及预期，经营基本面超预期下滑。

请务必参阅正文之后的重要声明2

一、公募REITs二级市场上行

二、公募REITs一级市场扩容及回暖

三、公募REITs市场投资者投资多元化，分红频率提升

四、市场展望及投资策略

五、配置建议

六、风险提示

请务必参阅正文之后的重要声明3

一一、、公公募募RREITsEITs二二级市场上行级市场上行

1.1政策及无风险收益率下行驱动，二级市场整体上扬

1.2板块走势分化，市场波动率下降

1.3市场偏债性，整体收益率利差在4.7%-6.0%

请务必参阅正文之后的重要声明4

11..11.1.1政政策策及及无无风险收益率下行驱动，二级市场整体上扬风险收益率下行驱动，二级市场整体上扬

政策及无风险收益率下行驱动，24年二级市场整体上扬。2024年公募REITs市值指数收于95.4，年内累计上涨16.4%。

24年共有三段较为明显的指数级行情，主要由政策及估值分母端驱动：

政策端：明确公募REITs权益记账属性，引入更多中长期增量资金；推动常态化发行，加快扩容提供更多新产品。

估值端：降息预期催化无风险收益率快速下行，DCF估值-分母端下降带动估值上修，分子端（经营表现）稳定的产品上修更为明显。

图1