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华强地铁商场案例

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工程概况工程所在的位置本工程位置2

华强地铁商场处于华强商圈的核心地带，在深南中路、华强路、地铁华强站的交汇处，上通公交车站，市政通道穿行其间，它是华强南北的市政枢纽工程，是华强商圈的交通中心、人流中心。工程的根本数据用地面积4397平方米，建筑面积9000多平方米共200余个独立式铺位可容纳130辆小型车的立体车库平均使用率80%2005年11月底竣工工程不出售商铺产权工程概况3

工程周边工程概况4

工程概况商场主要分为地下一层和地下二层局部商场规划为东西两局部，东边以IT类产品为主，西边以服装饰品为主铺位面积5m2-40m2，主力铺位面积15m2-20m2华强地铁商场商铺分布平面图5

工程出租情况工程概况目前招商的商铺主要集中在地下二层，出租情况如下表工程的招商在40%左右〔截止2006年3月〕工程的租金相对其它的地铁商业工程较高工程希望通过地下一层的餐饮聚集人流6

本工程所在的片区市场分析华强商圈根本资料华强商圈不仅是全国最大的IT产品商圈，也是深圳公认的最繁华的餐饮、百货商圈。其日均人流量高达50万以上，从业人员13万左右，年销售额在260亿以上。具有巨大的人流量和消费力。工程区位非常优越7

本工程所在的片区市场分析华强商圈内市场供求分析之现有供给情况区内可开发的土地存量已经非常少华强商圈内的未建设用地已缺乏1%8

本工程所在的片区市场分析业主回报方式区域内的商铺物业大都是由厂房改建而成，90%以上以分割出租形式招商，除新开发物业裙楼外极少有销售的，租赁市场极其兴旺，是深圳投资回报率较高的区域。租金状况华强北商业区商业物业各楼层平均月租金约为：1楼950元/m2，2楼500元/m2，3楼350元/m2，4楼300元/m2左右。空置状况华强北商业区商业物业各楼层平均空置率约为：1楼5%以下，2楼和3楼5%，4楼及以上以上10%。片区内租金均价属于中高水平，且价格近年来上升较快片区内的商业物业交易活泼9

本工程所在的片区市场分析华强北商业区市场供求分析小结华强北商业区具有巨大的人流量和消费力从片区内未来土地的供给量分析来看，片区内的土地是稀缺的片区内的商业物业价格和租金都处于较高水平，且交易活泼从空置率来看，片区内的物业是供不应求的10

客户分析潜在客户访谈情况分析被访人-1：某电子产品公司营业部助理预计租用面积：20M2接受租金：共计18,000元/月访谈要点：认为华强北聚集了完整的电子产品配套和极旺的人气，有助于公司业务的开展对流动资金要求较高，只想租赁，不考虑购置希望商场有畅通的物流通道和专业的物管11

被访人-2：某品牌服装代理预计租用面积：50M2接受租金：共计50000元/月访谈要点：对品牌形象有一定要求，希望能与大品牌聚集经营对经营风险有顾虑，不愿承担过高的租金担忧商场形成“低档低价”的商业气氛客户分析12

被访人-3：某个人投资者预计租用面积：30M2接受租金：共计20000元/月访谈要点：希望能买断产权然后出租，也考虑自己经营一方面认为，赛格广场的租金水平对本工程有示范作用，租金有上涨的空间；另一方面又担忧昂贵的租金造成经营风险的增加，难以找到适宜的租客，担忧工程出租前的空置时间长客户分析13

客户分析小结客户主要为中、小型的公司和投资型客户多以经营IT成品为主，也有一局部品牌服装经营者打算进驻的商家中，有50％左右来自华强电子和赛格电子面积需求集中在20~60平米之间客户可以接受的租金多在600~1000/M2·月比较吸引他们的是大量的人流以及商圈的商业气氛客户普遍比较关注工程建成后整体的经营管理水平和商业定位投资型的客户很多希望拥有产权；自营型的客户一般没有购置的打算客户分析14

主要竞争工程分析已有的地铁商业主要是金地置业负责招商的局部，主要是地铁过道商铺，也有地铁商城，总量接近4.8万平方米，包括东门步行街的金泰地铁商城、与科学馆地铁站C出口相连的华联街等中信地铁商场面积在1.6万平方米左右“流行18.28”地铁商场面积在9000平方米左右中信地铁商场、华强地铁商场、流行18.28等都集中在华强北商圈15

主要竞争工程分析----中信地铁商场由中原地产代理，于去年12月开始公开出售总建筑面积近18000平方米，其中商业面积达16240平方米，共划分为331个铺位铺位建筑面积平均