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长租公寓：潜在的问题和可能的出路

巴曙松08月19日07:00

分类:财经

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本文节选自《房地产大转型的“互联网+”路径》，该书系巴曙松教授和高级分析师杨现领博士的又一力作，由厦门大学出版社于2015年7月份出版。本书聚焦于国际知名房地产电商企业生存与开展之道，重点分析移动互联网时代的房地产行业大转型，为中国“互联网+房地产”企业寻找下一个风口。本文为该书系列读书笔记第十九篇，敬请品鉴。

一、长租公寓：潜在的问题和可能的出路

从2002年至今，长租公寓从无到有已经经历10多年的开展，直到2014年迎来互联网和资本两大浪潮，这个行业才真正站到风口之上。然而，站在当前这个时点看，公寓行业仍然处于初期的阶段，并不会因为资本的关注而有翻天腹地的变化，公寓的核心仍然在于从拿房到出房的存货周转速度，比拼的是运营能力。而行业本身遇到的挑战仍然不少，总结起来，大致如下：

1、长租公寓的普遍问题

第一，房源选点问题。目前的选房模型不够科学，通常都是粗略判断一个地方比拟廉价，先把它借下来，等到租金慢慢上涨，然后再到处去找租客，这点是不科学的。肯德基的选址模型是一个很好的借鉴，为什么它会开这么多家，而且每一家都很盈利，通常肯德基会有非常专业的开店模型和研究报告以指导怎么去选地址，包括从人流、交通、周围的客单价等。相比拟之下，我们的选址是取决于创始人或者个人的判断，但是这个差异真的会非常大。

第二，获取房源本钱问题。举个例子，一套徐家汇的两房一厅正常租金是1万，有一家企业为了获取房源，它给的是全佣〔一般都是35%〕，即一万块钱的佣金。

第三，盘源和远期租金上涨预测问题。通常房源获取的本钱和远期租金决定了中间的价差，这个价差的大小受制非常多的因素的影响。其一是盘源是否充足。例如在上海的老城区里面，超过一千户的楼盘不多，考虑到80%左右的自住率，意味着只有200套的可租赁房源，通常这些地方已经有三个以上的二房东，再加上个人房东，所以这里的盘源紧张程度也决定了本钱和拿房周期以及难度。其二，租金的预测更加困难，通常会受制于周边交通条件、商业配套情况等因素的影响。

第四，空置率和周转率问题。拿完房以后肯定就是算库存了，库存有实际库存，有免租期，当免租期结束之后才是实际库存。如果免租期结束以后，房子还没有租出去，就会产生空置率。周转率的概念，就是从拿房、改造、再到出房的周期，这对营运能力有很强的要求。

第五，分销渠道和营销费用问题。目前还没有太好的分销渠道，低端的主要集中在58同城的平台上面，高端的主要还是通过一些门店的中介，门店中介营销的费用也非常高，还有是通过做移动端、做PC端，通过购置非常多的关键词。

第六，IT系统问题。职业二房东做不好的原因是因为他们没有IT系统，目前很多公司都是用excel表在统计，处于非常原始的阶段。

第七，隔间能耗计算问题。现在大家都没有很好地解决这个问题。

第八，实现盈利问题。目前来看这是最大的问题，如果一个公司刚刚进入这个行业的，就要抱着一种长期抗战的心态，投入可能需要三年、四年，通常做的比拟好的三年收回投资，如果营运能力差一点，那么就五年、八年。

2、可能的出路：智慧公寓管理

智慧公寓即长租公寓与智能家居、IT系统和物联网的结合可能是一个长期的开展方向。在这个方向上，以下的解决方案可能是需要的：

第一，要及时的做到房屋房态的监控。未来能否通过一个或一个终端，能够及时了解房屋的状态。现在很多人做公寓，甚至都不知道这些房子到底租了没有，这很荒唐。

第二，平安监控。因为有群租、合租，所以平安监控非常重要。

第三，智能门禁和门锁。很多人是在Wi-Fi状态下做门锁，但是Wi-Fi在很多年之后是要被淘汰的，这也是一个问题。而且Wi-Fi也是有距离的，我个人不觉得这是未来的方向。

第四，房屋定位效劳和入住体验效劳。

第五，自住看房效劳。

第六，隔间式精细化能耗计量。

二、长租公寓：几个长期趋势

关于行业的长期趋势，目前广泛讨论的重点方向包括公寓租赁平台、租赁后效劳平台、社区资产管理平台、二房东平台以及公寓社交化等仍然停留在较浅的层面上。至于未来可能的趋势变化，以下几个方向值得深入探讨：

第一，由单一的房屋租赁逐渐成为业主房屋资产管理。业主的房屋资产管理是未来所有公寓公司去努力的方向，未来可能会有很多开发商以及经纪公司一定会切入到物业资产管理。

第二，由集中包租逐渐成为房屋托管。包租从未来看一定是不好的模式，是重资产的模式。为什么要包租？在一个特定区域的楼盘采取了包租以后，就锁定了，当通过包租相对集中之后，可以对这个楼盘有一个定价权，所以采取包租。如果包租到一定阶段以后，当形成品牌效应的时候，一定要托管，不能再包租，集中包租长期来看是错误的行为。

第三，由单一区域经营逐渐成为区域经营。