房地产行业市场前景及投资研究报告：购物中心，被低估，稳定现金流资产.pdf

行业研究

证券研究报告房地产2025年02月25日

房地产行业深度研究报告

推荐（维持）

购物中心——被低估的稳定现金流资产

购物中心将餐饮、零售、体验等消费业态聚合在一起，以最高效的形式满足消

费者线下消费需求，已成熟的头部购物中心具有较深护城河。1）居民餐饮、

部分零售、娱乐休息消费具有社交及体验属性，主要依赖线下渠道。根据中心

地理论及集聚经济原理，将线下消费的业态集中布局在合适的中心地，能达到

最佳的经济效益。购物中心将客户线下需求聚合到一起，使消费者以高效率满

足消费和娱乐需求，同时使线下商户以最低的成本获客，是适应当前消费者生

活方式的最佳线下进化形态，成为线下最大的消费流量场。2）目前城市框架

基本成型，已成熟的头部购物中心较难被颠覆，其位于区域中心或多条轨交覆

盖，除非出现位置更合适、体量更大且体验感更强的替代者。

行业基本数据

成功的购物中心一般需要好的地段、合适的客群定位以及强运营能力，三者缺占比%

一不可；购物中心运营公司的护城河在于选址定位能力、运营能力及规模效股票家数(只)1070.01

应。1）地段是购物中心所处的城市和区位，决定了购物中心业绩的天花板，总市值(亿元)11,728.741.16

客群定位是否正确是购物中心开业成功的先决条件，在前二者的基础上强运营流通市值(亿元)11,191.911.39

能力保障购物中心的长期经营。2）购物中心的经营是典型的know-how业务，

包括如何选址、定位、招商、运营，这需要操盘数量和时间的积累，头部商管相对指数表现

公司或商业地产公司在营购物中心数量多，地段选择、客群定位的经验以及强%1M6M12M

运营能力都可以快速复制到新的项目中，操盘成功的概率更高。绝对表现3.8%26.7%-0.6%

相对表现0.2%7.4%-14.3%

重奢购物中心的护城河在于顶奢品牌资源，处于竞争格局稳定的市场或具有2024-02-26~2025-02-24

垄断优势的重奢购物中心能保持业绩稳定。1）重奢购物中心零售业态占比近26%

70%，人数占比10%的重客（年消费30万以上）消费额占比至少40%，并对10%

头部奢侈品牌的黏性强，其消费行为具有抗周期性。2）头部奢侈品牌对重奢-7%

购物中心租金贡献度高，因此重奢购物中心的护城河在于有足够数量的头部奢24/0224/0524/0724/0924/1225/02

-23%

侈品牌门店。3）大部分存量重奢购物中心已进入成熟期，处于竞争格局较稳

定的高能级城市以及具有垄断地位的重奢购物中心稳定性更强。部分重奢购物

房地产沪深300

中心还通过强大的运营能力打败竞争对手、不断调改等保持业绩，具有α属性。

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体量足够大、体验感强且洞悉消费趋势、及时引入需求增长的业态和品牌的非