地产前沿郑州市君悦城策划推广提案.ppt

君悦城筹划推广提案;目录;一洞察市场;;;;;;如果是06年12月拍卖会上必威体育精装版的“地王〞，南阳路宋寨路口的交通技校土地，431万/亩，容积率2.0，每平方米建筑面积的土地价格在3234元。以目前的建筑价格计算，建成商品房每平方米的本钱在5034元。2021年该处房产预售时，每平方米均价保守计算不低于6300元。

市场供给量区域性和有限性，加上土地价格的推动，强劲的促使房价继续上涨。07年郑州市商品房价增幅可能会到达50~70%的水平，北环会在4500~5000元/m2，郑东新区会在6000~7500元/m2，西区会在4000~5500元/m2、南区会在4200~5000元/m2、东开发区会在3500~4200元/m2。;;产品需求方面，由于房价的上涨，产品需求向精细化开展，户型面积需求偏小，对两房和小三房的需求会越来越大。

消费者阶层将向两端开展，高端客户需求将会减少，中低端客户需求依然很大。郑州以外户籍的客户将仍然保持较大的比例。

;小结;1月份全市商品房销售7448套，商品房销售面积79.1万平方米，商品房销售均价为3299元/平方米

1月份全市商品住宅销售6726套，商品住宅销售面积70.99万平方米，商品住宅销售均价为2958元/平方米

2月份全市商品房销售4696套，商品房销售面积51.53万平方米，商品房销售均价为3431元/平方米

2月份全市商品住宅销售4341套，商品住宅销售面积47.08万平方米，商品住宅销售均价为3128元/平方米

;3月份全市商品房销售5586套，商品房销售面积64.32万平方米，

商品房销售均价为3527元/平方米

3月份全市商品住宅销售5100套，商品住宅销售面积58.05万平方米，

商品住宅销售均价为3266元/平方米

4月份全市商品房销售6917套,商品房销售面积81.49万平方米，

商品房销售均价为3829元/平方米

4月份全市商品住宅销售6079套商品住宅销售面积69.97万平方米，

商品住宅销售均价为3268元/平方米

;区域内市场简要

;本区域的楼盘在郑州地产同期开发的楼盘中处于领先地位,是郑州房地产开展的见证，拥有郑州市高价位、高品质的楼盘和彰显身份的消费群体。作为郑州市向郑东新区扩展的必经区域，无论住宅工程还是商业工程，都以高端形象示人，从早期的建业城市花园、未来花园、金城国际??场、鑫苑名家等一批高品质的楼盘，到目前的阳光新城、正弘旗、天一大厦、广汇PAMA等高端的新锐工程,区域内名盘林立。;阳光新城

;首座国际广场;未来城;广汇·PAMA ;曼哈顿广场;家·天下;正弘旗;天明·森林国际公寓;小结;我们面对什么样的市场环境？;二工程理解;工程初步了解;工程初印象;SWOT分析;

1工程进出口交通不便利，不临主干道，经一路和东明路道路相对狭窄

2.工程附近设有加油站，相对程度上影响销售

3.工程景观及绿化因占地面积原因不能做到完善

4.工程内配套欠缺〔如：会所，幼儿园等〕

5.停车位较少，不能满足大局部业主停车

6.作为高端楼盘其价格竞争对手较多〔例：正弘旗，CBD楼盘〕

7.开发商品牌效应缺乏;;;三核心定位;CBD;★CLD〔中央生活区〕之要义;★CBD〔中央商务区〕之要义;★COD〔中央政务区〕之要义;ＣＢＤ;CBD+COD+CLD共享地;区位价值核心提炼;;工程区域定位;1、城市语言——

入住本区域，给客户带来什么样的独特享受？

2、品牌语言——

通过这个工程我们想到达什么样的品牌效果？

3、规划语言——

本案在建筑规划、设计上的核心差异化价值是什么？

4、功能语言——

本案所提供的居住功能，对客户意味着什么？;a、城市语言——NEWCODCITY;b、品牌语言——郑州台隆置业;C、规划语言——SuperelevationHOUSE;d、功能语言——PRIVILEGEZONE;客户分析;;从客户区域分析：;从客户比例判断：;行政级客户群;我们清楚地知道——;以年轻新贵为主，多为企业中层白领，也不乏创业初期的私营小业主，他们集中于社会主流行业或新兴产业，从事着脑力劳动为主的工作；他们事业处于上升时期，收入较高，但积蓄相对有限；

他们热衷于新鲜事物，追求时尚，热爱品牌，但有时候又对品牌极度地不屑一顾，他们是品牌和概念的消费者，同时也是时尚的引领者和创造者；他们对前景充满希望，向往着贵族式特权式的生活，因而他们在积极创造财富的同时，也会主动地享受生活，他们渴望拥有城市的话题权，渴望能在城市中拥有一处特权阶层的居所

;;中原当下的上层财富人群

有中国特色的特权者与优势阶层

仍然