莱芜雪野湖项目可行性分析报告终稿.ppt

;目录;问题：宏观环境是否支持工程开发？;2021年济南房地产市场;莱芜房地产市场;雪野湖区位格局;雪野湖经济配套;雪野湖道路交通;;;问题：周边房地产市场是否有成功开发案例？;从客源导入的圈层关系而言，这些工程都将构本钱案直接或者间接的竞争关系;别墅市场分布特征;大型度假类物业市场研究;别墅档次分类：;项目名称;开发商;总体规划;个案分析/东尊?优山美地;;;;结论;问题：工程区域地块本身条件是否支持高档物业开发？;雪野旅游区位于于莱芜市北部，北与济南接壤，东与淄博交界，西与泰安为邻，距莱城20公里，距济南46公里，地理位置优越。

雪野旅游区是山东湖滨休闲度假中心，是莱芜融入省会都市圈的桥梁和纽带。

雪野旅游区是集生态、景观、休闲、娱乐为一体的重要绿色开展区，是周边唯一有整体规划优势的滨湖风景区。;雪野旅游区规划目标：打造为知名的复合体验型、生态型休闲度假与高端商务旅游胜地，

满足休闲度假、山水运动与会议疗养等多重需求;以水上娱乐工程为主的主题公园，以群众运动娱乐为主导，突出现代休闲时尚活力

用地总面积108.2公顷，其中低密度居住39.6公顷，中密度居住10.2公顷，高密度居住28.1公顷，混合用地15.7公顷，商业和文化3.2公顷，酒店和会员俱乐部10.8公顷，经济产业区40公顷，学校4.7公顷。;五峰山景区;工程地块平整、土层深厚，利于开发利用;;;;;

强化工程所处山东湖滨休闲度假中心的区位优势及工程开展前景；

突出工程景观资源优势〔一面靠山，三面环水以及环湖绿化建设〕；

发挥大盘运作的营销张力，借助城市运营的城建运营大概念，建立大盘形象；

通过创新突破，打造片区品质标杆，塑造独特个性；

科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；

先进超前产品规划，加以专业营销推广以产品和人文来提升工程的品质；

通过品质展示，配套先行，情景体验，弱化片区生活不便的劣势。;答案;问题：市场是否支撑工程的定位和客群定位？;客户来源以及济南为中心;目前济南别墅市场客源的主要来自济南本地，且从客户结构来看，第一居所和第二居所的比重相当；

但是本???程在行政区划上属于莱芜，从空间地域和心理距离上难以满足主力客群第一居所的需求……;由土地属性得出工程客群方向;度假导入型;;比较内容;市场比较法：运用相类似的工程作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估工程最可能实现的合理价格；

根据区域在售工程具体情况，设定调查范围，按照成功原那么，遴选不同的工程样本。;本工程地块具备打造高品质旅游生活度假区的各方面资源，这些包括自然环境、交通、政府支持力度以及目标客群的高端性等，而且这些资源整合在一起在山东省内具有唯一性，因此，我们得出本工程的在整体定位上必须是：;答案;四、工程产品建议;别墅建筑风格建议;别墅户型建议〔双拼面积300-400平米，独栋400-600平米〕;别墅建筑分布建议;花园洋房产品建议;公寓产品建议;小高层产品建议;物业配套及其他建议;问题：利润是否可以实现，风险是否可以躲避？;物业产品分布;;;开发本钱合计;销售及经营收入测定;2、工程销售收入估算

根据前面论证的?价格定位?，获知本工程整体实现销售价格

1)别墅为13500元/平，那么别墅总体销售额为：20000×13500=27000万元

2)洋房为7400元/平，那么洋房的总体销售额为：35940×7400=26596万元

3)酒店式公寓8800元/平，那么公寓的销售额为：23600×8800=20768万元

4)企业会所9000元/平，那么企业会所的销售额为：10000×9000=9000万元

5〕小高层为5900元/平，那么小高层的销售额为：130000×5900=76700万元

总销售额为160064万元。

3、销售税金及附加估算

按照规定，本工程销售须交纳的销售税金及附加，按销售总额的7%计取。

共计：160064×7%=11204万元。;;;;答案;六、工程可行性分析结论;目前工程所在区域的开发气氛还不热烈，但区域经济开展强劲，将带来较大的城市开展效应。近年内区域房地产市场迎来较大的开展空间，预计在未来3年内，区域房地产市场将保持上升的势头。

本工程的开发为莱芜地区的开展以及雪野湖周边的改善起到积极推动作用，本工程的开发价值也随着工程效劳功能的完善以及工程功能档次的提升而得以提升。

基于弱化风险的考虑，建议采用审慎的分期分组团滚动开发策略，首期开发选择在酒店式公寓上，景观资源较好的安排在中后期开发，有利于提高地块开发价值，实现地块价值最大化。

控制首期开发量以及物业类型，化解工程入市风险，并快速回收工程资金，为工程后期开发准备良好的条件。

对市场走势的判断是基于对莱芜房地产市