成都市山水琨玉项目价格体系方案.ppt

成都山水置业;前言;目录;结论综述;第一局部区域经济价值点判断;按照“全域成都〞必威体育精装版城市规划，未来的中心城区将逐渐沿人民南路与东大街沿线偏移；

本工程属于原有中央商务区北侧，以金融为主题的骡马市板块内。;“二轴四片〞建设，将以人民路、东大街〔含攀成钢〕为中轴的两侧地带；盐市口片区、天府广场—陕西街片区、猛追湾—游乐园片区、骡马市片区为重点，对中心城区城市空间结构进行优化；对区域内建筑空间形态、道路交通系统、地下空间综合开发利用、人文景观等方面编制城市设计；

由于“5.12〞的影响，中心城区的改造时间将受到一定的影响，但整体而言，本板块的未来开展仍将是建筑空间、道路交通体系、地下空间综合开发等城市升级的重点区域之一;本工程紧邻城市主干道人民中路

作为城市主干道，人民中路与人民南路被喻为成都市主城区的“城市生命线〞，而作为本板块而言，其又是该区域内的财富枢纽;作为贯穿城市东西、南北的节点交通区域，车流量巨大，道路路面相对狭窄，加上正在施工的地铁一号线使得本路段交通极为拥堵

1号线骡马市站是地铁1号线与远期规划4号线之间的换乘站。位于西玉龙街、羊市街与东、西御河沿街之间人民中路一段下，呈南北向布置。车站为地下两层12米岛式站台车站，车站总长184.35m，总建筑面积为9579㎡。

地铁的开通将极大的缓解目前严峻的交通局面，也将充分带动中心城区改造，本板块的经济价值与城市地位;第一局部区域经济价值点判断;

清水房均价趋于平稳，集中在8000---9000元/平米〔锦江明珠均价8000元/平米、萧邦均价9200元/平米、缤舍均价预计8500元—9000元/平米〕

精装房由于产品自身档次不同，市场价格跨度较大，8000---13000元/平米〔时代凯悦均价8000元/平米、城市理想均价12000元/平米、壹号公馆均价14000元/平米〕;目前区域内商品住宅市场价格集中在7600-8500元/㎡的价格范围内

在该档次产品中，标准间与套一户型是绝对主流，而根据面积大小不同，标间普遍租金价格维持在1100-1300元/㎡.月，套一户型租金价格在1700-2500元/㎡.月

在出租率情况上，除时代凯悦由于尚处于销售阶段，其他同档???产品出租率较高，均在90%以上;根据口岸位置与交通环境等因素，结合到本工程商业特征，我们将区域内与本工程具有可比性商业分为A类与B类

A类：区域认同性强，商业气氛浓厚，口岸极佳，整体建筑档次较高

B类：区域认同性强，商业气氛相对浓厚

以目前市场认同性看，本工程处于市中心商业气氛浓厚的八宝街东侧，但从目前交通环境上看，与该商业圈层联动性缺乏;A类商业特征：

目前市场价值：4.5-5万元/㎡

租金价格：240-300元/㎡

户型特征：开间5.6-6米、进深8-9米

业态：高端零售、专业服饰等

;B类商业特征：

目前市场价值：2.5-3万元/㎡

租金价格：150-200元/㎡

业态：特色餐饮、服饰、营业厅等;研究范围：骡马市、八宝街—西大街、太升南路三大片区；

研究对象：商务酒店、经济型酒店两类酒店物业；

研究目的：确定本工程的可比案例，为价格体系奠定市场根底；;商务酒店;目前区域内经济型酒店主要特征为：

规模：100-150间，以连锁型酒店为主

房价：120-200元/间.天

客群特征：旅游、家庭、休闲型居多

商务酒店：

规模：200间左右，普遍在180—280间

房价：220-400元/间.天

客群特征：商务、旅游;第二局部区域市场产品调查;第二局部区域市场产品调查;ROME国际;ROME国际;产品价值分析：

该工程定位为单身贵族公寓，已于2007年交房，价格从05年开盘的起价4660元/平米到目前该工程二手房售价〔精装〕：约7500--8500元/平米，每年15%的涨幅；目前该物业租金〔精装〕：标间〔42平米〕为1100-1200元/平米，套一〔60平米〕为1700元/平米；底商最高租金：约300元/平米，售价3万—5万元/平米；该物业公共区域装修档次较低，物业效劳内容和水平较低，不能让业主体受到物业的增值和附加值效劳水平，从而导致了该工程即使入住后租金也偏低，没有提升其商务功能，而且商业除了底商以外2—5层都为空置物业，所以该工程的后期物业效劳欠佳。;壹号公馆;壹号公馆;壹号公馆客群特征;;城市理想;城市理想;;新城市广场;新城市广场;;皇后国际;皇后国际;产品价值分析：

高实用率创意户型，使户型具有“套一变套二、套二变套三〞的多样性。本案是蓝光继香槟广场后在市中心的又一地标性建筑；07年6月开盘取得了不错的销售业绩，目前已售完，均价7600元/平米，该工程依托于其市中心的核心位置、可变空间、蓝光品牌取得了很好的销售业绩。;锦江明珠国际公寓;锦江明珠国际公寓;