北星城2号地产品定位之市场边界和难题第一轮.pptx

不要瞧不起城北;本次报告，是确定项目的市场边界，从而找到项目可实现产值最大化的方向;项目命题;2号地39亩，建面74355㎡，有三种价格系数;睡后产值不甘心，必须追求未来产值，但对手还在1.4万苦苦挣扎。;市场边界;销售量代表消费观对产品的审判，通过各盘的报名量，能反推市场的消费观。;总计房源3972套。

按照首置/首改/再改/豪宅4大品类和高中低三个价格段12类产品分布如下。;报名人数严重不均衡：;我们再对城北这9大类货品，根据报名数，进行交叉分析;畅销品告诉我们的经验;

第一个现象：存在严重的地理价值分界线（三环内外）;以三环为区域边界分析：

三环内单价更高，面积更大，推货量更大，但是报名人数是三环外的14倍。;现象2：面积大的，单价更贵，报名人数越多;四大神盘的面积段占比：均以再改和豪宅为主;四大神盘的产品品类配比合计，豪宅量最大。;畅销品两大规律总结;不畅销品给我们的教训;不畅销品面积段配置：首改为主，再改为辅。严重看不起城北人。;品牌和舒适度变成伪命题;城北市场的总结性分析;滞销品，都输在看不起城北人：;在城北，总价排名就等于销量排名。;城北的需求分化严重，只有两端（高端和低端）;城北市场的价值排序;产品方向探索;城北只有两种客户群;无论最终选择那一种，;刚需方向1：无敌楼间距;刚需方向2：18F，降低成本提高得房率;方案3：T3产品，刚需中的战斗机;刚需路线汇总：;富人路线：面对城北高端做区域第一个真正的豪宅;瞄准客户群，只要将三环以内的买家吸引出来，以改善换豪宅;城北客户并非不出三环，以空间换享受，时机已经非常成熟。;根据城北的价值要素，用5点发力，吸引城北有钱人;心有猛虎，细嗅蔷薇。;;方案5：叠拼+大平层;;方案7：实效建议的创新性产品;与别墅相比，可更好化解限价对经营的影响。

创新性产品，更容易得到IP。

存在较大溢价点，如不限价后，可以通过提高中庭价值夯实价值。;极致边界方案汇总;关于商业的思考

底商产值远大于住宅，所以有3种方向，具体面积配比，需要通过强排来确定。;根据城北的市场观念，建议走高端路线。高端和低端的价格差异原因在：用板块新的??值，吸引不同客户，不同客户的估价逻辑不同。