如何预期“土储专项债”发行规模？.pdfVIP

宏观深度报告

内容目录

1.近期北京发行的土储类专项债并未用于收购闲置土地4

2.广东省近期披露的闲置土地收购计划呈现三大特征5

2.1.拟收购土地的使用权人以地方国企为主5

2.2.拟收购单价较拿地成本平均溢价率约15.3%7

2.3.过半拟收购土地在2025年可能面临地方政府有权无偿收回的风险11

3.展望2025，“土储专项债”实际发行规模可能相对有限12

3.1.一方面，财政资金可能应当更多向产业投资而非收储闲置土地倾斜12

3.2.另一方面，“土储专项债”发行规模受新增专项债限额的制约14

4.风险提示15

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图表目录

图1：次贷危机爆发后，加州财政一度陷入破产边缘13

图2：2014年之后，加州财政加大力度从财政收入中预留预算平准资金13

图3：地方债“自审自发”试点省份基本囊括了2023年国内GDP排名靠前的地区14

表1：近期北京发行专项债支持的土地储备项目资质参差不齐4

表2：广东下属地级市披露拟收购的土地对应使用权人约85%为地方国企6

表3：在相关数据可得的35宗拟收回土地中，地方政府拟收购价格的平均溢价率约为15.3%.8

表4：过半拟收购闲置土地在2025年或将触及地方政府有权无偿收回的条件11

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近期，北京公告发行专项债用于土地储备，以广东为代表的部分省份加快推进专项

债收回收购存量闲置土地工作。2025年2月11日，北京市公告今年第三批政府债券发

行计划。其中，2025年北京市政府专项债券(七期)、(八期)、(九期)、(十期)4笔债券的

募集资金用途包含土地储备。此外，今年春节过后，广东省多地加快推进闲置土地收储

工作，截至2月13日，广东省已有至少11个地级市的自然资源部门公告按照《自然资

源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》、《关于土地储备领

域申报地方政府专项债券工作指引（试行）》等文件要求，公示拟收回收购存量闲置土地

信息，此举可能意味着广东近期将启动相关土储专项债的发行工作。

1.近期北京发行的土储类专项债并未用于收购闲置土地

近期北京发行专项债所支持的土储项目仍为传统一级开发项目，但项目资质差异较

大，不同项目的“债券存续期内总收益/总投资”从7%到374%不等。经统计，2025年

北京市政府专项债券(七期)、(八期)、(九期)、(十期)合计发行规模达436.33亿元，其中

116.87亿元被用于25个土地储备项目。从项目类型看，上述土地储备项目均为传统土

地一级开发项目，不涉及收回收购存量闲置土地。从项目资质看，在25个土地储备项

目中，有19个项目的“债券存续期内总收益/总投资”超过100%，但剩余6个项目预计

债券存续期内的总收益无法完全覆盖总投资，特别是五里坨建设组团土地一级开发项目

“债券存续期内总收益/总投资”仅为7%。

表1：近期北京发行专项债支持的土地储备项目资质参差不齐