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资产证券化市场研究报告

2024年园区基础设施公募REITs运营分析与2025年展望

金融结构评级部谈俊金颖曲洪泽

摘要：

2024年，受产业园供给新增较多、需求整体偏弱影响，已披露完整当年季度

报告的9支园区基础设施公募REITs中超过一半的产品底层资产出租率同比呈

现下滑。部分园区采取了以价换量的策略，也不乏出现量价齐跌的情况。基金收

入方面，底层资产为标准厂房的国君东久新经济REIT2024年同比保持增长，华

安张江产业园REIT和博时蛇口产园REIT受2023年扩募影响虽呈同比增长，但

仍较扩募时预测有所下滑，其余产品基金收入同比均不同程度下滑。其中，建信

中关村REIT同比下滑20%，中金湖北科投光谷REIT较首发预测下滑9%。可供

分配金额方面，扩募的两支产品同样较扩募预测有所下滑，其余产品的可供分配

金额同比均不同程度下滑，其中建信中关村REIT和国君临港创新产业园REIT

降幅分别为48%和15%，园区REITs产品的业绩表现明显弱于上年。现金流分

派率方面，多数产品均介于3.94-5.11%，其中国君东久新经济REIT、华夏合肥

高新REIT以及中金湖北科投光谷REIT排名靠前。

从上市首日表现来看，2024年发行的7支园区基础设施公募REITs首日情

绪较为平淡，除广发成都高投REIT首日涨幅近9%外，其余园区REITs产品首

日涨幅均介于0-1.5%区间。从价格走势来看，2024年园区基础设施公募REITs

自开年延续上年四季度的承压之后开启了修复，多数产品的二级市场表现有所回

暖。相较发行价而言，2024年末仍有8支产品处于折价状态，占到年末已上市

产品的一半。但与大盘指数相比，近半数产品自发行价买入后仍可跑赢上证指数。

从持有人情况来看，园区基础设施公募REITs的主要投资者包括原始权益人

及关联方、产业投资者、券商和保险等，整体持仓占比均值分别在34%、7%、

8%和10%；基金、信托、私募等资金持仓占比整体较小。市场专业投资机构中，

券商和险资活跃度较高，险资还可通过自营、理财、FOF等方式对园区REITs产

品进行投资。持有人变化方面，2024年上半年，东吴苏园产业REIT和建信中关

村REIT获得了原始权益人的增持；期间券商主要增持博时蛇口产园REIT、建

信中关村REIT等产品，主要减持东吴苏园产业REIT、华夏合肥高新REIT和国

君临港创新产业园REIT等产品；而保险的配置方向大多与券商相反，其主要增

持华夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT等产品，减持了建信中关村REIT等

产品。

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资产证券化市场研究报告

展望未来，短期内，在供给增加与需求侧偏弱的背景下，产业园经营可能仍

面临较大压力。产业园的整体出租率和出租单价仍然承压，更多的企业或许会采

取以价换量策略，进而压制园区REITs产品的估值。长期来看，随着产业园区供

给速度放缓，加之政府出台的一揽子增量政策以支持经济稳定增长，产业园区供

需压力有望逐步缓解。

目前园区REITs二级市场首发热度偏平淡，未来在公募REITs全面进入常

态化发行后，园区REITs产品将更多受到产品基本面以及宏观利率变化等因素的

影响，整体上经营业绩稳定、基金分红表现较优的园区REITs产品将继续得到追

捧。另外，发改委1014号文对园区基础设施项目的单体建筑要求可拓宽至符合

特定条件的酒店和配套底商，为REITs市场吸纳更多优质产业园项目提供了可

能，混合业态的资产或将在一定程度上改善后续园区板块产品的业绩表现。

一、行业概况分析

产业园区作为推动区域经济发展的重要载体，其发展较好地促进了国内经济

的发展，但近年来其发展亦遭遇一定瓶颈。产业园区的供应规模持续扩大，然而

需求方面却呈现出缩减态势，这一趋势直接导致了市场上供需失衡的现象。在一

些主要城市中，产业园区的空置率正不断攀升，与此同时，租金水平也呈现出持

续下降的趋势。2024年，产业园区新设企业数量减少，同时客户退租、减少租赁

面积的现象较为普遍，即使园区普遍以价换量，也难以有效提升出租率，园区招

商难度加大。

从供应端来看，2019-2022年全国3