达观机构-湖南长沙金科东方大院项目下阶段推广策略.ppt

从第一到唯一;360度，印象金科·东方大院;从市场角度看东方大院——

这是一个长沙最高端的顶级别墅工程；

这是一个独具东方建筑神髓及东方人居意境的中式别墅工程；

这是一个以产品说话的高品质别墅范本！;从现场角度看东方大院——

这是一个有山有湖、风景怡人、风水上佳的高尚别墅区；

真实可见的牌楼、栈道、山湖与中式别墅，给予无限的东方人居意境；

园林与建筑的细节彰显出工程的品质与用心！;从客户群角度看东方大院——

这是一个能象征塔尖人群身份属性的顶级别墅；

这是一个能彰显塔尖人群独特品位与审美取向的中式别墅；

这是一个令人向往，但价位过高的超豪华别墅！;在业内人士心中的印象——

有高度，没深度，需要突破价值瓶颈！;明确阶段重点！

理清阶段思路！;A、品牌力

通过工程宣传，

完成品牌高度及

知名度的建立;纯粹的高端形象无法促动实际的销售;两大继承;三大突破;二、突破地段：不说雷锋大道，说市府核心;;以客户为第一导向，深度挖掘产品价值;以2600多台入场客户为切入，把握客群;一客群分析;我们有近2600台入场客户，

把握住他们的心理和需求，

就是把握了核心购置力，

更是把握了吸纳更多目标客群的制胜法宝！;一个定律;独栋客户：身份感＞价格

独栋别墅的客户群体对身份感及地位感的关注，更甚于对价格的关注

联排客户：身份感=价格

而联排别墅的客户群体在关注身份感及地位感的同时，同样关注价格;一个特性;一个现象;一个判断;构建等同于独栋别墅的居住价值感，

塑造高于其他别墅的身份价值感！;二价值剖析;居住价值感=产品价值

身份价值感=心理价值;2.1挖掘产品价值;是否山湖？;是否中式？;是否层峰人士的居住境界？;数亿巨资拓湖保山，唯有金科·东方大院

20万m2私家山体、6万m2私家天湖、1000m凌湖栈道、30m壮观喷泉……

上亿巨资全国搜罗上千名树，唯有金科·东方大院

60万一棵的金桂王、300年的香樟王、200年的银杏王……

数千万巨资改造外围环境，唯有金科·东方大院

800米专属林荫道、湖滨广场、听水广场……

五百万巨资打造精神牌楼，唯有金科·东方大院

大师级工匠精雕细琢，重???千年文明意境……

1-2倍的超大面积赠送，唯有金科·东方大院

166-232m2联排足有403-485m2使用面积；

5大功能空间的超级赠送，唯有金科·东方大院

送上百平米前庭后院；送双层超级露台；

送双车位；送多功能室；送私家阳光会所；;相对东方大院独栋别墅，

联排拥有同样高贵的身份感、优越的环境、精工的品质，

以及更低的价格！

相对于其他别墅楼盘的独栋而言，

东方大院联排拥有同样沉着的空间，

更优越的身份、更高贵的品质、更优美的环境、更高端的上层人文！;三定位探析;上阶段，已通过精神沟通，完成形象建立

本阶段，将通过价值强化，完成销售促进;全新宣传主题推导;“墅立百年〞，相比于“一宅一生〞强化的高端别墅境界，在具有同样的大气与高调外，更强化东方大院的品质感与传世之感，是由精神向价值的一种递进，由客户层面向产品层面的一种转化，由感性沟通向理性与感性并重的一种提升。;全新定位推导;市府核心：前期推广中，东方大院给市场的感觉为远郊度假型别墅，居住价值感不强，以“市府核心〞强化东方大院的地段感，拉近与城市的距离，进一步提升其价值感；

城市首居别墅：扭转东方大院“远郊度假别墅〞的印象，强化城市常住别墅的概念，进一步强化工程的地段感及价值感，扩大购置人群。;全新组团命名建议;四表现透析;内容上：强化价值感

文字上：凸现爆破力

画面上：提升美感与质感

方式上：由单向灌输到双向沟通;09年9月-12月营销阶段轴表;第一阶段

阶段时间：9-10月

第一系列

诉求内容：由表及里，深度解析核心价值

销售重点：38席面湖别墅新品认筹;比照篇1前页;比照篇1后页;比照篇2前页;比照篇2后页;比照篇3前页;比照篇3后页;第二系列

诉求内容：高端比附，形象价值再提升，同步开盘

销售重点：38席面湖别墅新品开盘;建筑技艺篇;山湖名园篇;精神牌楼篇;户外广告表现1;户外广告表现2;户外广告表现3;道旗表现1;第二阶段

阶段时间：11月

第一系列

诉求内容：独到优越价值与尊贵顾客群深度对话

销售重点：28席凌湖墅尊新品认筹;地段篇;庭院篇;山湖篇;第二系列

诉求内容：工程综合优势与同类别墅比照，进一步彰显工程价值

销售重点：28席凌湖墅尊新品开盘;不看墅篇;才懂墅篇;户外广告表现1;户外广告表现2;道旗表现1;第三阶段

阶段时间：12月

第一系列

诉求内容：独到优越价值与尊贵顾客群对话

销售重点：8席御湖墅王认筹;峰会篇;尊墅篇;第二系列

工程优势与顾客群再度深度对话;峰会篇;尊墅篇;尊墅篇;第三系列

诉求内容：墅王开盘热销;登封造极篇