2022年价格鉴证师考试《价格鉴证案例分析》试题真题及答案一.docxVIP

2022年价格鉴证师考试《价格鉴证案例分析》试题真题及答案一

共享题干题

（一）5年前，甲单位提供一块800m2、使用期限为40年的土地，乙企业出资800万元，合作建设一栋建筑面积为4000m2的钢筋混凝土结构（江南博哥）商业楼。建设期为2年。建成后的商业楼建筑面积中，1500m2归甲单位所有，2500m2由乙企业使用20年，使用期满后无偿归甲单位所有。现在，乙企业有意将其使用部分的商业楼在使用期满后的剩余期限的所有权买下来，甲单位也乐意出卖。但双方对价格有争议，协商请价格评估机构进行评估。

价格鉴证人员对当地市场调查得知，现时与该商业楼相似的商业楼每平方米建筑面积的月租金均为100元，据价格鉴证师分析预测，其未来月租金稳定在100元，出租率为80%，年运营费用占年租赁有效毛收入的30%，报酬率为8%。钢筋混凝土房产经济使用年限为60年。

根据以上资料回答下列问题。

[单选题]1.有关乙企业年限及收益价格的说法正确的是()。（单选）

A.评估基准日以后建筑物经济使用年限剩余55年

B.年净收益为240万元

C.使用期满后，剩余期限商业楼所有权鉴证价格约为1574万元

D.使用期届满后，商业楼剩余收益年限为22年

正确答案：C

参考解析：A项，评估基准日以后建筑物经济使用年限剩余＝60－2－5＝53（年）。

B项，年净收益＝月租金×12×出租率×总建筑面积×（1－年运营费用占比）＝100×12×80％×2500×（1－30％）＝1680000（元）＝168（万元）。

C项，使用期满后，剩余期限为18年，剩余期限商业楼所有权鉴证价格约为：房地产价格＝年净收益/报酬率×[1－1/（1＋报酬率）18]＝168/8％×[1－1/（1＋8％）18]≈1574（万元）。

D项，使用期届满后，商业楼剩余收益年限为：60－2－20＝38（年）。

价格鉴证人员对当地市场调查得知，现时与该商业楼相似的商业楼每平方米建筑面积的月租金均为100元，据价格鉴证师分析预测，其未来月租金稳定在100元，出租率为80%，年运营费用占年租赁有效毛收入的30%，报酬率为8%。钢筋混凝土房产经济使用年限为60年。

根据以上资料回答下列问题。

[单选题]2.乙企业使用期届满后的剩余期限的房地产价格，在基准日的折现值约为()万元。（单选）

A.743

B.608

C.520

D.426

正确答案：D

参考解析：暂无解析

价格鉴证人员对当地市场调查得知，现时与该商业楼相似的商业楼每平方米建筑面积的月租金均为100元，据价格鉴证师分析预测，其未来月租金稳定在100元，出租率为80%，年运营费用占年租赁有效毛收入的30%，报酬率为8%。钢筋混凝土房产经济使用年限为60年。

根据以上资料回答下列问题。

[判断题]3.报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价格等于其未来各期净收益的现值之和。()（判断）

A.正确

B.错误

正确答案：A

参考解析：根据将未来收益转换为现值的方式不同，或者说资本化类型的不同，收益法又分为报酬资本化法和直接资本化法。其中，报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价格等于其未来各期净收益的现值之和。

价格鉴证人员对当地市场调查得知，现时与该商业楼相似的商业楼每平方米建筑面积的月租金均为100元，据价格鉴证师分析预测，其未来月租金稳定在100元，出租率为80%，年运营费用占年租赁有效毛收入的30%，报酬率为8%。钢筋混凝土房产经济使用年限为60年。

根据以上资料回答下列问题。

[判断题]4.采用房地产价格鉴证收益法的前提条件是房地产未来的收益、风险及收益期都能够较准确地预测并可以衡量。()（判断）

A.正确

B.错误

正确答案：A

参考解析：收益法是指将鉴证标的的未来收益的预测值，通过报酬率或资本化率、收益乘数转换成现值，从而得到鉴证标的价格的方法。采用房地产价格鉴证收益法的前提条件是房地产未来的收益、风险及收益期都能够较准确地预测。

价格鉴证人员对当地市场调查得知，现时与该商业楼相似的商业楼每平方米建筑面积的月租金均为100元，据价格鉴证师分析预测，其未来月租金稳定在100元，出租率为80%，年运营费用占年租赁有效毛收入的30%，报酬率为8%。钢筋混凝土房产经济使用年限为60年。

根据以上资料回答下列问题。

[多选题]5.下列关于收益法的说法正确的是()。（多选）

A.收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的价格鉴证

B.收益法的理论依据为预期收益原理

C.收益法中的收益期是自鉴证标的建成之日起至鉴证标的未来不能获取净收益时止的时间

D.报酬率＝投资回报/所投入资金

E.基于租赁收入测算净收益的，净收益等于有效毛收入减运营费用

正确答案：ABDE

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