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个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列（四）

（1）房贷NPL产品回款以处置完毕资产回款为主，在全部回款中占比六成左右；近年来随着处置难度增加，在相同观测期，处置完毕资产户数占比有所下降

统计房贷NPL产品的回收款来源可以看出，不论产品存续期的长短，处置完毕资产回款整体高于处置中资产回款。截至2024年末，房贷NPL产品处置完毕回款在全部回款中占比基本在50%~70%之间，处置中回款主要集中在40%左右。发行时间较早的产品，回收处置期较长，其处置完毕回款占比也整体较高。

从户数占比来看，处置完毕户数与处置时间也具有较高的相关性。回收处置期越长的产品，其处置完毕户数的占比越高。封包时间在2016年的产品，截至2024年末，其处置完毕户数占比最高接近70%，而封包时间在2022年的产品，其处置完毕户数占比平均约20%。

图1：处置完毕与处置中资产回款构成 图2：处置完毕与处置中户数构成

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处置完毕回款占比 处置中回款占比

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处置完毕户数占比 处置中户数占比

注：横坐标为封包日，下同。

资料来源：wind，中诚信国际整理

资料来源：wind，中诚信国际整理

从处置进度来看，近年来发行的房贷NPL产品在同样处置期限下，相较早年发行的产品，处置完毕户数占比整体呈下降趋势。这说明，自行处置或者诉讼处置房屋难度在上升，这与国内住宅类司法拍卖成交率持续下行基本一致。从不同类型发起机构来看，国有大行的处置完毕户数随着处置期数呈上升趋势，但股份制银行处置完毕的进度则趋于平缓，主要是受股份制银行早期发行的房贷NPL产品少，受单个产品回收表现影响较大所致。

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图3：处置完毕户数占比情况

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图4：不同类型发起机构处置完毕户数对比

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全部银行 国有大行 股份制

注：数据披露中存在个别产品累计处置完毕的户数下降的情况。

资料来源：wind，中诚信国际整理

资料来源：wind，中诚信国际整理

（2）处置完毕与处置中资产的期初户均OPB差异较小，但不同类型发起机构期初

OPB差异较大；户均回款随着处置时间的推移呈下降趋势

由于存续期报告仅披露了资产池回收款的部分特征，我们仅从单户平均未偿本息余额

（以下简称“户均OPB”）这一指标来观察处置完毕资产与处置中资产的差异。可以看出，处置完毕与处置中的资产，其户均OPB不存在明显差异。我们认为主要是因为房贷NPL产品在发行时设置了较为严格的合格标准，且经过发起机构的筛选和中介机构的尽调，通常已排除预计处置难度较大的资产，如抵押物为别墅或其他面积较大、总价较高的房产，或借款人涉刑等相对复杂情况。因此，资产处置完毕与否主要与借款人配合度、抵押物所处区位和诉讼进度等因素相关性更高，而与户均OPB关系不大。

从发起机构来看，不同类型发起机构的户均OPB差异较大。国有大行除交通银行外，发起的房贷NPL产品户均OPB在40万元左右，而交通银行和股份制银行的户均OPB则明显较高，主要处于60~90万元之间。这与国有大行网点在县域更为下沉，资产分布更为分散，而股份制银行房贷资产在一二线城市更为集中有关。

图5：处置完毕与处置中资产户均OPB分布（万元）

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处置完毕资产-期初户均OPB 处置中资产-期初户均OPB

资料来源：wind，中诚信国际整理

图6：不同发起机构户均OPB分布（万元）

资料来源：wind，中诚信国际整理

逐期来看，随着回款时间的推移，户均回收金额整体呈下降趋势。我们认为，一是金额较小的资产可能更多位于三四线城市，二手住宅流动性较差，处置周期较长；二是在司法处置流程与处置成本相近的情况下，发起机构更倾向于优先处置金额较大的不良贷款；三是部分资产处置时间较长，并非一次性获得全部回款，