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南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告

目 录

前言 1

第一章 课题概述 2

课题研究的目标 2

课题研究的意义 2

课题研究的内容 3

第二章老旧高层住宅设施设备现状调研问题分析 4

主体结构调研问题分析 4

地下车库 4

关于天台屋面 8

关于房屋外立面 11

室内公共区域 13

室外工程 15

结构构件 17

电梯调研问题分析 19

电梯标识及技术资料管理 19

层站处外招装置 20

电梯运行状况 20

电梯机房环境 21

电梯曳引机 22

电梯轿厢 23

电梯门 24

电梯井道 25

消防给水系统调研问题分析 25

室外给水管网 25

消防水池 26

消防水泵房 27

室外水泵接合器 28

室外消火栓 28

屋面稳压泵 29

室内消火栓系统 29

湿式报警阀组 30

消防联动控制系统调研问题分析 31

火灾自动报警系统 31

防排烟系统 32

消防应急照明系统 33

消防安全疏散指示灯系统 33

防火门 34

防火卷帘 35

电气系统调研问题分析 35

防雷接地 35

弱电系统 36

公区照明 39

应急照明 40

配电箱 41

强电井 44

第三章老旧高层住宅设施设备管理提升建议 46

调研问题重大风险项汇总分析及改进措施 46

主体结构方面调研底线项问题汇总分析及改进措施 46

电梯调研底线问题汇总分析及改进措施 47

消防系统调研底线问题汇总分析及改进措施 48

电气系统调研底线项问题汇总分析及改进措施 48

针对全市老旧高层住宅设施设备今后管理的意见和建议 50

物业服务企业加强定期巡查与预防性维护工作力度 50

物业服务企业应引入专业维保单位针对性维修保养 51

引导业主对老旧设施设备管理的了解掌握，促进更新换代 51

政府对老旧高层住宅设施设备维护更新的政策引导与干预 52

结合“三项制度”建设，政府对房屋养老等设备改造资金的政策建立 53

结语 54

参考文献 55

附：《南京市老旧高层住宅设施设备现状调查表》 56

前言

地下室因为坡道处缺少防洪措施淹水，地库地坪年久失修大面积开裂、起灰，地下室的结构渗漏，非机动车车库存在消防安全隐患，顶层住户反复漏水，外立面墙皮（涂料、面砖）脱落形成高空坠物，室外道路局部沉降、开裂，电梯运行有晃动、异响、故障率高，消火栓管道压力不正常，防火门不能正常关闭，以上问题在身边的老旧小区尤其是老旧高层住宅应该是常态。为了系统性梳理这些问题，深入了解、判断老旧高层住宅的健康度问题，南京市物业行业管理协会设施设备专委会成立了相关课题组对2000年以前建成的89个老旧高层住宅项目进行了充分的调研，通过问卷调研、结果分析等方式，既有具体的专业问题论证，也有系统性的综述，最终形成本次调研报告，供政府各职能部门、物业服务企业、学术研究机构参考。

第一章 课题概述

课题研究的目标

随着城市化的不断推进及时间的推移，南京市涌现出大批老旧小区（特指2000年以前建成的住宅小区），因建造时间久远、建筑结构相对陈旧、设施设备配置参数相对落后，业主的居住满意度呈不断下滑的趋势，而其中的老旧高层住宅因为涵盖供水、供电、消防、电梯等多种设施设备系统，这些系统的功能退化、设备老化不仅直接影响居民生活质量，还会导致火灾、停电、电梯故障等对居民生命安全形成威胁的风险因素。物业服务企业在管理老旧高层时，受限于项目运营压力，往往更加重视软性服务的提升，硬件设施除政府职能部门强制推动外，很少主动去维护、升级、改造，甚至部分特种设施的维保单位也缺失。本次课题研究的目标有三个方面：1、通过调研推动物业服务企业认真审视自身项目的设施设备系统的硬伤、安全隐患，后续积极查漏补缺，规避潜在安全风险。2、通过分系统梳理老旧高层住宅设施设备方面的结构性问题、共性问题、重难点问题，推动政府相关职能部门进一步完善相关行业标准，为老旧高层住宅的设施设备运维管理提供法理依据及技术支持。3、通过调研报告揭示老旧高层住宅的设施设备管理硬伤，披露重大风险源，促使业主理解并认同设施设备维护、改造、升级的重大意义，在公共维修资金的使用方面予以支持。

课题研究的意义

在当前形势下，增量房地产开发进展放缓，存量房占比拉高，大拆大建的时代已经过去，房地产业的工作重心逐渐从大规模增量建设转移到提高城市品质的存量房提质阶段。社会各界、各利益相关方对存量房地产的运维管理提出了较高的要求，而物业服务企业对所管老旧住宅项目缺少系统的分析、梳理及改造提升计划，对小区涌现的各种问题尚处于“头疼医头、脚疼医脚”的状态，缺乏治本的措施，一些重要的共用设施设备长期处于高风险状态，部分老旧高层住宅小区失维失管现象严重，社会的期待与物业服务企业的管理现状存在巨大落差。基于此现状，本次调研工作力图通过揭