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2024年不动产ABS市场运行回顾与2025年展望

摘要：

回顾2024年，不动产ABS市场始终受到“央企降负债”和“地产行业调整”正负两个因素的双重影响，最终在类REITs的带动下，不动产ABS的发行规模依然保持增长势头。2024年，CMBS/CMBN净流出额扩大，年末存量持续下降，与此同时，类REITs净融资额翻倍，存量规模大幅度上升。从供给主体来看，CMBS/CMBN融资人/物业持有方呈多元化，类REITs融资人/物业持有方进一步向央企集中。就发行利率而言，类REITs产品利率整体维持在较低水平，CMBS/CMBN产品由于发行主体构成多元，利差从低到高分化为央企、城投和地产企业三个层次。就底层物业而言，办公物业和零售物业依然是CMBS/CMBN底层资产的重要构成，以清洁能源发电设施为主的基础设施类物业成为2024年类REITs市场的发行主力。

二级市场方面，CMBS/CMBN的二级市场活跃度有所下降，类REITs二级市场成交额显著提升；公募基金持仓不动产ABS的热度有所衰减，但在ABS持仓中仍维持一定比例。

展望2025年，不动产ABS市场发行总量或将稳中有升。一方面，随着利好政策频出，房地产市场止跌回稳有望，届时CMBS/CMBN产品可能回归供需两旺；另一方面，未来央企需进一步改善净资产负债率，类REITs作为有效的降负债、盘活存量资产和合理避税的工具广受青睐，类REITs的发行规模有望持续攀升。CMBS/CBMN和类REITs作为不动产市场诞生最早的成熟产品，已经受市场的检验，不断完善的多层次REITs市场也将有助于其发行规模继续稳步增长。

一、2024年不动产ABS市场总体发行情况

受益于类REITs发行规模大幅增加，不动产ABS发行规模创新高

2024年，不动产ABS产品共发行139单，发行总额合计2406.14亿元，同比增加27.25%。具体来看，证券交易所市场的商业物业抵押贷款资产证券化产品（简称“CMBS”）共发行57单，发行总额合计631.97亿元，发行总额同比下降30.63%；证券交易所市场的类REITs产品（简称“类REITs（ABS）”）共发行62单，发行总额合计1436.64亿元，发行总额同比增长116.91%；交易商

协会市场的商业物业抵押贷款资产证券化产品（简称“CMBN”）共发行4单，发行总额合计42.03亿元，发行总额同比增长16.04%；交易商协会市场的类REITs产品（简称“类REITs（ABN）”）共发行16单，发行总额合计295.50亿元，发行总额同比增长5.03%。

图表1.2020年以来不动产ABS发行情况（单位：亿元、单）

3000.00 160

2500.00 140

120

2000.00 100

1500.00 80

1000.00 60

40

500.00 20

0.00 0

2020 2021 2022 2023 2024

CMBS CMBN

类REITs（ABS） 类REITs（ABN）单数

数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。

图表2.2023年和2024年不动产ABS发行情况（单位：亿元）

1600.00

1400.00

1200.00

1000.00

800.00

600.00

400.00

200.00

0.00

20232024

数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。

CMBS/CMBN净流出额扩大，类REITs净融资额翻倍

受地产行业调整影响，房地产企业融资需求有所下降，2024年，CMBS/CMBN净融资额持续为负，年末存量持续下降。2022-2024年，净融资额分别约为267.16亿元、-129.75亿元和-348.01亿元，2022-2024年末存量分别为4865.41亿元、4714.23亿元和4365.83亿元，净融资额已连续两年呈净流出状态，且流出额进一步扩大。

6000.003505000.003002504000.00

6000.00

350

5000.00

300

250

4000.00

200

3000.00

150

2000.00

100

1000.00

50

0.00

0

2020 2021

公寓

零售物业存量单数

2022

混合类

其他

2023 2024

酒店

物流仓储

数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。

图表4.CMBS和CMBN净融资额（单位：亿元）

400.00350.00300.00250.00200.00