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（产品管理）北京LOFT产

品的主流形态研究

北京LOFT产品的主流形态

文/北京思源常营项目组

当今主流的LOFT项目，于产品形态和设计上有哪些特点呢？本文筛选了北京市场于售的公

建LOFT项目，通过取样分析，总结出以下壹些明显规律（注：以下市场数据均来自网络及

市场调研，可能存于部分偏差）。

规划设计

“商改住”LOFT由于用地条件限制，规模普遍比较小，于10万平米以下，可售面积于3～5

万平米的占了壹半的市场份额，多为壹栋或俩栋楼体。

由于非住宅立项，于规划和建筑指标上没有日照、采光、楼间距、绿化率的限制，因此现有

产品建筑密度普遍较大，呈现为以塔楼为主，高层或小高层建筑居多，容积率偏高，无绿化

等基本规律。居住密度偏高通常是公建项目的普遍特点。

公建项目由于不受“住宅禁商”的限制，因此有3/4的项目均设有住宅底商，其他1/4纯LOFT

产品由于社区规模较大，因此商业为独立商业和地下商业。另外有超过30%的项目加入了部

分平层产品来做足限高及增加客群。

由于LOFT本身为壹种偏前卫产品，因此建筑风格普遍偏向城市化、现代化、时尚化，以现

代简约风格为主。

产品设计

于售项目中以小户型产品居多，主力面积区间于30～70平米之间浮动，按双层计算折合使

用面积于60～140平米之间，相当于平层的紧凑型1～3居；同时小面积成就了低总价，能

够满足过渡型客户及投资客户对面积和价格的需求，存于对平层产品进行分流的优势。可是

受楼体结构限制，小开间长进深的户型较多，居住舒适感方面较弱。

当前于售项目中以精装项目居多。此类项目多集中于城区成熟板块，甚至是寸土寸金的商圈，

因此均以精装等“成品户型”出现，报价于1000～2500元/平米之间浮动，且部分项目仍赠

送全套品牌家电，以吸引投资人群和高品质人群。

毛坯项目则出当下较偏僻的区域，以郊区和非中心城区居多，以“半成品”户型出售以拉低

售价，多定位于经济型项目。但由于LOFT存于壹定的装修难度和较高的装修成本，毛坯项

目则多选择为客户进行部分前期装修，通过二次收房的方式实现。50%的毛坯项目提供搭建

层隔板，2/3的项目提供搭建下层卫生间及厨房的隔墙，上层则预埋好管线接口，于为客户

节约壹定成本的基础上，最大限度的保留LOFT的优势，方便客户自主改造。

设有挑空的项目多为精装项目，由于多定位为“舒适型”住宅，因此于户型设计上会普遍利

用挑空空间来增加居室的品质感和舒适度，挑空位置根据户型设置不同有所变化，壹般临窗

处挑空居多。毛坯项目由于定位经济型住宅的居多，普遍不设挑空，以增加户内利用面积。

目前，市场上LOFT仍以精装项目居多，超过半数的项目均会设计挑空，来突现LOFT的优势。

由统计结果能够见出，目前LOFT层高普遍于4.89～5.6米之间浮动，多数集中于5.3米之

上，这是保证上下层分割后居住舒适度的下限。去除隔板（200mm）和装修吊顶（未定）的

高度，LOFT单层层高可控制于2.3～2.6米之间，略低于国家标准的2.7米普通住宅层高，

对居住舒适度有壹定影响，但LOFT特有的上下层空间分割、大落地窗及居室挑空均可对层

高不足进行弥补。因此，多数项目出于做足建筑总限高的考虑，且不会做到5.5米和6.1米

的上限。

同时，多数产品下层的层高略高于上层层高，以满足下层作为主要活动空间的舒适度，仍有

1/3的项目采用了均分的方案。

公共设施

繁华地段的项目多致力打造区域地标性建筑，因此，玻璃幕墙作为外立面中的高新材料被较

广泛应用。几乎所有项目外立面材料均采用2～4种综合使用，使用较频繁的为石材、涂料、

面砖及玻璃幕墙；大堂装修多采用石材、吊顶、高级灯饰；电梯采用合资品牌电梯居多。LOFT

项目的内外装修档次普遍较高，偏近酒店式公寓。

因公建项目可商可住，底层多有商业，出入人流较杂，因此几乎所有的项目于安防系统方面

均考虑周到，设有入户可视对讲系统（且多为彩色），保安巡更，电视及红外线24小时监

控；部分项目仍设有住户报警系统、大堂/分层门禁、水电表远程抄收、户内防火等众多智

能化系统，这些高科技系统的采用主要用来提升项目品质感，以弱化公建项目的其他弊端。

“商改住”LOFT水电收费普遍采用商用标准，远远高于民用标准；少数项目由于公建限制，

不通天然气，只能通过煤气或电磁炉做饭；因此LOFT受立项限制，生活成本普遍偏高，是

造成购