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研究报告

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2025年深圳商业地产市场调查报告

一、市场概述

1.市场供需分析

(1)深圳商业地产市场供需关系在2025年呈现出一定的波动性。一方面，随着城市经济结构的不断优化，新兴产业和现代服务业的快速发展带动了商业地产的需求增长。另一方面，市场供应量的增加，尤其是在南山区、福田区等核心区域，使得市场竞争日益激烈。据调查数据显示，2025年上半年深圳商业地产市场总需求量较去年同期增长了15%，而供应量则上升了18%，供需差距逐渐缩小。

(2)在市场供需结构方面，深圳商业地产市场以写字楼和商场为主，占比超过70%。其中，写字楼需求主要集中在金融、科技等高端产业，而商场则更侧重于零售、餐饮、娱乐等消费领域。值得关注的是，近年来，公寓和其他商业物业的需求也在稳步上升，尤其是位于城市中心区域的高品质公寓，吸引了大量年轻一代的租赁需求。

(3)深圳商业地产市场供需关系的变化与宏观经济、政策调控以及市场参与者行为密切相关。从宏观经济层面来看，我国经济持续稳定增长，居民消费水平不断提高，为商业地产市场提供了良好的发展基础。在政策调控方面，政府对商业地产市场的监管力度不断加强，有利于规范市场秩序，降低市场风险。此外，市场参与者的多元化竞争，也推动了商业地产市场的创新发展。

2.租金及价格走势

(1)2025年深圳商业地产市场租金及价格走势呈现稳中有升的趋势。写字楼租金价格在上半年平均上涨了5%，尤其是在福田中心区、南山科技园等核心区域，租金涨幅更为明显。商场租金方面，由于零售业的回暖，租金上涨幅度达到3%，尤其是位于繁华商圈的购物中心。公寓市场租金则因租赁需求的增加，整体上涨了4%，尤其是高品质公寓的租金涨幅较为显著。

(2)从价格走势来看，深圳商业地产市场整体价格水平在2025年保持稳定。写字楼价格在上半年平均上涨了2%，其中高端写字楼价格涨幅更为明显。商场价格则相对稳定，平均涨幅在1%左右。公寓市场价格在上半年上涨了3%，尤其是位于城市中心区域的高品质公寓，价格涨幅达到5%。

(3)深圳商业地产市场的租金及价格走势受到多种因素的影响。首先，经济复苏和消费升级推动了市场需求增长，进而推动了租金和价格的上涨。其次，政策调控对市场产生了重要影响，如限购政策、税收优惠等，对市场供需关系产生了调整。此外，市场参与者对商业地产的信心增强，投资热情高涨，也推动了租金和价格的上涨。

3.空置率及吸纳量

(1)2025年深圳商业地产市场的空置率呈现出逐年下降的趋势。根据必威体育精装版数据，上半年深圳商业地产市场的空置率约为8%，较去年同期下降了1个百分点。其中，写字楼空置率下降至7%，商场空置率降至9%，公寓空置率则为6%。这一趋势表明，随着经济的持续增长和市场的逐渐成熟，商业地产市场的整体吸纳能力在增强。

(2)在吸纳量方面，深圳商业地产市场在2025年上半年表现出良好的吸纳能力。写字楼吸纳量达到200万平方米，较去年同期增长了20%；商场吸纳量达到150万平方米，增长率为15%；公寓吸纳量达到100万平方米，增长率为10%。特别是在南山区、福田区等核心区域，吸纳量增长更为显著，反映出这些区域商业地产市场的强劲活力。

(3)深圳商业地产市场的空置率及吸纳量变化受到多方面因素的影响。一方面，随着新项目的不断入市，市场竞争加剧，部分项目面临空置压力。另一方面，市场需求旺盛，尤其是优质物业的空置率较低，表明市场对优质商业地产的需求持续增长。此外，政策调控、市场参与者策略调整以及经济环境的变化也是影响空置率及吸纳量的重要因素。

二、区域分析

1.福田区

(1)福田区作为深圳的商业中心，商业地产市场在2025年表现出强劲的发展势头。福田中心区写字楼空置率仅为5%，租金价格持续上涨，平均达到每平方米200元。区域内的高端商场如COCOPark和益田假日天地，吸引了众多知名品牌入驻，租金水平稳步上升，成为消费者喜爱的购物目的地。

(2)福田区的商业地产市场以写字楼和商场为主，其中写字楼市场以金融、科技企业为主要租户，商场则集中了零售、餐饮、娱乐等多种业态。近年来，福田区积极推动产业升级，吸引了大量创新型企业入驻，为商业地产市场带来了持续的需求增长。同时，福田区的公寓市场也呈现出活跃态势，尤其是位于中心区域的精装公寓，受到年轻一代的青睐。

(3)福田区政府在商业地产市场的发展中扮演着重要角色。通过优化营商环境、完善基础设施建设、推动产业升级等措施，福田区吸引了众多国内外知名企业入驻。此外，政府还加大了对商业地产市场的监管力度，确保市场健康有序发展。在福田区的引领下，深圳商业地产市场正朝着国际化、高端化、多元化的方向发展。

2.南山区

(1)南山区作为深圳的创新高地，其商业地产市场在2025年继续保持活力。南山区的写字楼市场以科技、互联网企业为主要租户，