天津地产分析报告.pptVIP

???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????“限外令”影响另一个重要的宏观调控政策“外资设限”政策颁布后，外资投资机构大单收购写字楼物业大幅减少，而正在接洽中的写字楼整售项目则遭遇“滞后”或“搁浅”的结局。

2006年国六条调控政策不同以往之处，其中重要一点是转向控制短期投资需求的过快增长。7月，建设部、商务部、央行等六部委联合下发了“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”，针对目前房地产领域外资短期化的趋势，提高了外资进入房地产市场的门槛，对外资购买加强了控制。受限外政策影响，下半年外资购买写字楼量出现明显下降。

但另一方面，“限外令”出台更好的规范了中国房地产市场秩序，对于关注于远期投资回报的海外投资机构而言，投资风险明显降低，反而促使其增加投资。同时，还有更多大型海外投资机构也正在积极运作自己看好的写字楼项目。

据一在中国发展多年的海外投资机构内部人士透露，该公司已经盯上好几个有巨大升值潜力的写字楼项目，并且已经开始积极运作。

但是海外投资机构介入中国房地产市场的方式和投资行为，已从去年下半年开始发生了较大的变化。以股权收购购买写字楼成熟物业或以股权方式介入房地产开发已渐渐成为海外投资机构的主要投资行为方式。

造成这种改变的原因是多方面的。首先是海外投资者，原来对中国房地产项目开发过程中从土地取得到规划、建设、竣工等过程中风险因素难以控制，但是这种情况现已初步改善，于是他们现在更倾向于需求国内实力开发商的合作；再之是国内对商品房销售和经营过程中的税制使得购买行为成本过高；另外，出自投资风险组合、写字楼等类型物业的上涨空间等因素也是促使海外投资机构投资行为方式发生改变的重要原因。“7090”政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局市场“原需求”被调控住宅市场结构将趋于单一比例化，是否会引起大户型稀缺，而形成另一种层面的价格哄涨？新政面前，符合需求而又符合政策的产品研发面临挑战必威体育精装版说法——中小户型住宅面积标准将明确北京可达106平米建设部近期出台了《90平米以下住宅设计要点》（征求意见稿）。意见稿对中小户型面积的概念进行了明确；同时，根据各地情况不同，中小户型建筑面积可在一定程度内浮动。其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最大可达106平方米。政府中央政府鞭指地方，土地财政受约束地方政府的扩张欲依然强盛1年9月5日下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，是土地管理和调控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。政策出2前的实际情况是：地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷于经营土地、经营城市。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地方财政收入的50%以上，成为名副其实的“土地财政”。有鉴于34银行?房地产业发展的第二大受益者银行间竞争更激烈，按揭优惠条件仍会百出中国房地产有如此迅速的发展，与银行的支持息息相关，一是开发投资，一是置业投资，房地产最重要的一头一尾，主要资金都来自于银行。同样，银行也从开发商、购房者手中赚取了相当可观的贷款利润，成为继政府之后房地产业发展的第二大受益者。虽然政府颁布了紧缩银根政策，旨在提高贷款门槛，降低风险，但房地产贷款长期以来一直被银行列为优良的贷款品种，因此，2007年，各银行间竞争将更加激烈，打擦边球，中小银行为抢占市场份额，优惠条件和品种将更加丰富。受政策制约，2006年京城许多项目延迟供应，高性价比的普通住宅甚为稀缺，房价持续快速上涨，令等待降价的自用购房者懊悔不已，只能咬紧牙关作“房奴”。预计明年将产生更多的购房人，在恐慌心理及“追涨”心理的共同作用下，纷纷出手购买。消费者观望，降价希望落空由于近期国家宏观调控趋紧，抑制了投资者在房地产市场的购买行为，提高了投资成本，降低了预期的收益率，他们纷纷将资金撤出并投入“牛气冲天”的股票市场，这是很自然的事。从国家调控的角度，也是希望将大量的炒作资金从楼市引出，这样可以分散风险，也有利于其他类型消费的活跃。购房投资者心存疑虑，小心谨慎炒房空间日小，股市启动，移地再战2006北京楼市交易分析北京的房地产市场2006年的销售额突破2000亿元人民币。对北京的房地产市场来说，这只是一个新的增量。如果把已有的二手房市场和这2000亿元的一手房加起来，房地产市场已经是一个非常庞大的市场。基于这些数据，我对2006年北京的房地产市场做了一些简单的分析。总量2006年北京房地产市场成交金额共2011亿元