青枫墅园快速去化营销策略-下降通道下的营销策略案.ppt

西溪的梦想;青枫墅园下降通道下的营销策略案;下降通道下如何做快速营销？;天;

;;;●一次置业者对应的90㎡〔两房〕物业，二次置业对应的110－140㎡〔三－四房〕物业集中了最大的刚性需求群体；

●降价预期远大于价值预期。;;法;本次策略目标;策略1

→工程居住价值和附加值拉伸

在目前阶段，市场低居住价值物业的营销难度远大于高居住价值的物业，也即郊区物业的营销难度和市场认可度非常低。即使在低价策略下，如果工程的居住价值得不到认可和获知，营销效果将大打折扣。

所以在工程价格营销前，首先需要向市场强化工程的现实居住价值，让购房者认为物有所值。;需要强化的工程居住价值链;在市场对工程建立了“物有所值〞的根底上，我们需要做的是如何超越价值，形成“物超所值〞，也既是拉伸工程价值形象。;地块扫描/土地属性研究;策略2

→工程市场焦点凝聚

在目前市场浓厚观望和下降阶段，市场主要关注于主城区板块物业，对于郊区物业基于居住价值不高、购置意愿缺乏的情况下，市场关注度不高。所以本工程一旦推出进一步的营销策略，如果想到达预期效果，翻开市场推广面，形成市场关注根底是关键环节，也是策略是否生效的根底。

同时结合工程余房客户积累缺乏，前期市场推广弱化等因素，在价格策略实施前需要全面的推广配合，形成一定量的市场关注根底和客户积累。;策略3

→探底价轰市

在工程居住价值铺垫全面、工程附加值拉伸确立、市场关注已经形成、客户积累全面上升的四大根底上推出最终的价格轰炸策略。;价格策略主题：

青枫墅园——分享西溪行动

西溪140㎡山景住品↘SALE68%;青枫墅园——分享西溪行动

西溪140㎡山景住品↘SALE68%;前期业主解决措施

花园洋房户均价差：〔7700－5800〕1900元/㎡

136㎡(258000元〕X38套185㎡(351500元〕X11套

公寓户均价差：〔6000－4800〕1200元/㎡，140㎡(168000元〕X9套

方案1、

花园洋房4楼：赠送价值12万元车位两个；赠送5年物业管理费；

花园洋房2－3楼：赠送价值12万元车位一个；赠送5年物业管理费；

介绍1个成交客户奖励1万元〔上限3个〕；

???寓局部业主：赠送价值12万元车位一个；

方案2、

花园洋房前期业主，补偿价值1500元精装修；赠送5年物业管理费；

〔已售11、12＃6884.8㎡＋1、2＃570.44㎡＝7455.28㎡〕

〔实际本钱控制到1000元，可于交房后进行施工，该局部本钱支出可延缓至09年10月〕

公寓局部业主，赠送价值12万元车位一个；

介绍1个成交客户奖励1万元〔上限3个〕；;价格方案一营销目标及本钱;青枫墅园——分享西溪行动

西溪140㎡山景住品↘SALE;前期业主解决措施

花园洋房户均价差：〔7700－6480〕1220元/㎡

136㎡(165920元〕X38套185㎡(225700元〕X11套

公寓户均价差：〔6000－5280〕720元/㎡，140㎡(100800元〕X9套

方案1、

花园洋房4楼：赠送价值12万元车位一个；赠送5年物业管理费；

花园洋房2－3楼：赠送价值12万元车位一个；

公寓局部业主：赠送价值12万元车位一个；

介绍1个成交客户奖励1万元〔上限3个〕；

方案2、

花园洋房前期业主，补偿价值1200元精装修；

〔已售11、12＃6884.8㎡＋1、2＃570.44㎡＝7455.28㎡〕

〔实际本钱控制到800元，可于交房后进行施工，该局部本钱支出可延缓至09年10月〕

公寓局部业主，赠送价值12万元车位一个；;●公寓局部去化25％

可售面积4112㎡X5280元/㎡X25％＝5427840元；

赠送汽车：36000元X7辆＝252000元

前期业主总价差695.1㎡X720元/㎡＝500472元；

前期业主赠送车位：9个〔9X80000元＝720000元〕

折合销售收入：4455840元

●花园洋房局部去化20％

可售面积6979.97㎡X6480元/㎡X20％＝9046041元；

赠送汽车：36000元X9辆＝324000元

前期业主总价差7455.28㎡X1220元/㎡＝9095441元；

前期业主赠送车位：49个〔49套〕〔49X80000元＝3920000元〕

前期业主赠送物管费0.8X2051.68㎡〔4楼洋房〕X12月X5年＝98480