信用｜土储专项债来了.docx

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TOC\o1-1\h\z\u土储专项债如何用于“收储”？ 3

广东省拟收购土地情况如何？ 4

近年来城投拿地情况如何？ 7

城投账面上还有多少土地？ 11

城投债，怎么看？ 14

6 小结 14

图表目录

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图1.《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》主要内容 4

图2.广东部分地市公布收储数量及规模 5

图3.广东部分地市公布收储按企业性质分类 5

图4.部分已涉及风险出清主体 5

图5.部分拟收购土地一览 6

图6.土地市场连续三年遇冷 7

图7.2019年以来土地成交溢价率位于历史低位 7

图8.近年来地块出让中城投拿地占比 8

图9.2024年城投拿地分省情况 8

图10.2024年地方政府财力、债务情况、城投拿地情况对比（亿元、%） 9

图11.近年来城投拿地平均拍卖溢价情况 10

图12.近年来城投平台在建工程走势 10

图13.近年来城投平台投资活动现金流出走势 10

图14.部分地市土地资产明细及占比（万元） 11

图14：部分地市土地资产明细及占比（万元，续） 12

图15.土储专项债对城投付息压力的缓解程度测算 13

表1.全国土储债规模测算（亿元） 7

表2.城投平台土地规模测算（亿元） 12

近期广东省各地市相继披露土地储备领域申报地方政府专项债券项目明细，拟收储超200宗，总价超400亿元。土储专项债即将重启，对城投影响如何？

土储专项债如何用于“收储”？

2024年11月7日，自然资源部出台《关于运用地方政府专项债券资金收回收购

存量闲置土地的通知（自然资发[2024]242号）》1，在10月12日国新办新闻发布会指出“允许专项债券用于土地储备”的基础上，进一步明确了地方专项债用于收购土地的操作细则。

具体来看：

①本次专项债“优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地”，根据结合《闲置土地管理办法》2，对于未动工开发满两年的土地，市、县国土资源主管部门有权无偿收回国有建设用地使用权。普通房地产企业较难长期持有闲置土地，配合大规模债务置换的背景，我们认为本次土地收回可能主要针对于城投和地方国企等主体。

②本次收购价格的确定原则为“对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格”，虽然专项债收购闲置土地能够给企业带来现金流，但可能造成被收购主体一定的账面损失。

③后续推出计划方面，“原则上当年不再供应用于房地产开发，收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制”，在当前房地产市场低迷，投资需求不足的现状下，收回的土地可能可以通过改变用途的方式，转向民生或者实体经济领域。

1https:///zhengce/zhengceku/202411/content_6986344.htm

2 /gongbao/content/2012/content_2251660.htm

图1.《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》主要内容

数据来源：政府网站，

总得来看，对于当前债务压力较大、现金流相对紧张的城投平台而言，土储专项债能够直接消化前几年存在的由于“托底拿地”而在账面上囤积的地块，加快现金流改善。

广东省拟收购土地情况如何？

近期广东省各地市相继披露土地储备领域申报地方政府专项债券项目明细，截至目前，惠州、珠海、肇庆等16个地市已披露项目细则，拟收储超200宗地，总价

超400亿元。

具体到地市层面，惠州披露收储规模远高于其他地市，达到127.52亿元，涉及土

地46块，珠海和肇庆次之，分别为66.52亿元和44.87亿元。东莞和韶关目前披

露较少，只涉及1块土地。

? 首先，从土地使用权人性质来看：

国有企业占比近八成，其中包括城投及其子公司，但也不乏民营企业受到土储专项债利好，其中包括已经出现风险的主体，这也符合242号文“优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地”的细则。

图2.广东部分地市公布收储数量及规模 图3.广东部分地市公布收储按企业性质分类

数据来源：各地自然资源局， 数据来源：各地自然资源局，

图4.部分已涉及风险出清主体

拟收购土地归属企业名称

企业性质

土地位置(项目名称)

项目面积(公顷)

拟回购价格(万元)

风险类型

茂名市相印房地产开发有限公司

民营企业

茂名市茂南区站前大道西侧大岭小

区（宗地编号为WG2014-046）

3.00

20,000.00

限高消费

广东李冠成房地产开发有限公司

民营企业

封开县江