2025年司法考试用益物权制度深度解析与评述.doc

《物权法》用益物权制度评析

《物权法》的颁布，弥补了此前我国用益物权制度相较于担保物权制度在体系上缺陷。《物权法》在第三编第十章到第十四章，用53个条文较為系统的初步构建了有中国特色的用益物权制度框架。从用益物权的种类来看，地役权属于我国物权法上的新制度，土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权在我国現行法律体系中已作规定，《物权法》对部分问題进行了详细化、修改和补充。此外，《物权法》总则编的原则性规定和所有权编第40条、105条、116条合用于用益物权，担保物权编第180条、182条、183条、200条、201条对建设用地使用权和土地承包经营权的抵押问題作出了规定。《物权法》上述条文和《民法通则》、《都市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《土地管理法》以及有关法律法规一起，构成了我国現行的用益物权制度。

一、我国《物权法》用益物权制度的特点

总的来說，我国《物权法》对用益物权的规定，具有如下特点：

(一)通过制度创新处理了实践中出現的某些疑难问題

《物权法》将建设用地使用权按照不一样的用途，分為住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权，续期问題上合用不一样的规则。第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，根据法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，根据法律、行政法规的规定办理。”这就為处理困扰理论和实务数年的住宅用地建设使用权续期问題确定了基本规则，未来只需对自动续期的期限和费用问題作出详细规定既可。而非住宅用地建设用地使用权自身具有很强的经济价值，需要有尤其的法律作出规定。这种分类设计很好的满足了不一样类型建设用地使用权在续期问題上的需求，為我国土地制度的長期稳定实行和深入完善打下了坚实的基础。

伴随建筑技术和社会经济的逐渐发展，对于地上空间和地下空间的单独运用价值逐渐凸現出来。《物权法》顺应这种趋势，对于分层地上权作出了规定。用在“地表、地上或者地下”设置建设用地使用权的表述方式，很好的处理了已经有的建设用地使用权和未来单独设置的分层地上权的潜在矛盾，為这一新的建设用地使用权种类打开了发展空间。

老式的地役权制度合用于需役地与供役地之间，但現实生活中这种需求已经扩展到了土地与建筑物、甚至建筑物之间。各国民法理论和实务在地役权的合用范围上，均有向建筑物扩展的趋势。我国《物权法》规定的地役权，从条文上理解，实际上是建立在不动产之间层次上的不动产役权。从理论上讲，并非局限于土地之间，这為当事人合用这种新型的物权制度预留了更多的空间。

(二)数项重要制度得到了明确和详细化

首先是征收、征用土地对土地用益物权的赔偿问題。《物权法》第121条规定，对因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得对应赔偿，并对承包经营权和建设用地使用权作出了详细规定，这样就形成了较為完整的征收、征用赔偿规定，是《物权法》用益物权部分对《宪法》第十条规定的深入详细贯彻。另一方面，对于土地用益物权的登记制度和不动产权益证书管理制度进行了较為详细的规定。《物权法》不仅对建设用地使用权、宅基地使用权和地役权的详细登记问題作出了规定，还对于建设用地使用权证书的发放与收回作出了明确的规定。考虑到《统一登记法》的制定还需要一定的時间，《物权法》第246条规定“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记措施作出规定前，地方性法规可以根据本法有关规定作出规定。”此外，《物权法》对土地用益物权人的建筑物、构筑物及其附属设施的权利范围、权利行使和交易处分也进行了详细的规定。

(三)对此前某些立法遗漏进行了补充

《农村土地承包法》第20条对土地承包经营权的期限进行了规定，但未明确对土地承包经营权期限届满時能否续期，《物权法》126条第2款补充规定：“承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”《农村土地承包法》第21条对发包方与承包方签订的书面承包协议的一般条款进行了规定，不过其他有关法律对于建设用地使用权的出让协议条款没有进行列举规定。《物权法》第138条对建设用地使用权出让协议一般条款进行了列举，此外第157条对于新增设的地役权协议一般条款也进行了列举。《土地管理法》第62条对农民宅基地的基本问題进行了规定，但没有对宅基地因自然灾害等原因灭失的特殊补救措施进行规定，实务中缺乏法律根据。《物权法》第154条后段规定“对失去宅基地的村民，应当重新分派宅基地。”及時弥补了立法的遗漏。

二、我国《物权法》用益物权制度存在的潜在问題

尽管《物权法》从总体上基本满足了社会经济生活的需要，但细微之处仍然值得探讨。我們认為，就用益物权制度而言，如下五个方面尚有