中国房地产：2025年一季度展望：二手房市场仍将表现最好；关注更多刺激措施.pdf

中国房地产

2025年一季度展望：二手房市场仍将表现最

好；关注更多刺激措施

我们在本篇报告中总结了2024年9月末政策放松后四季度的房地产市场表现，并展望

了2025年一季度前景。

2024年四季度：房地产销售面积高于预期，尽管在2025年初有所放缓。一线城市和部

分二线城市的平均房价环比回升，但由不同的房价区间驱动。自11月份以来，深圳房

价环比涨幅最高。到2024年底，我们看到新政策更多地侧重于城中村改造计划和保交

房。

2025年一季度：一季度通常是房地产市场的淡季。我们预计75个城市的销售面积和整

体二手房市场将同比正增长。但全国一手房市场、土地出让、新开工和竣工面积的同

比下降趋势可能会持续。3月份也将是观察开发商流动性状况的重要时点，因为这将是

今年债券偿付的第一个压力点。

我们预计，短期内覆盖范围内开发商的股价将在一定区间内波动，区间上限将由房价

企稳的改善所驱动，区间下限将由低于预期的政策趋势和弱于预期的房地产市场复苏

迹象所驱动。覆盖范围内开发商当前股价再次处于区间下限，反映出在没有额外政策

支持的情况下，房价企稳的可预见性较低。因此，我们预计估值将在一季度回升，推

动因素包括：1）持续的政策宽松势头，这可能会改善房价企稳的前景，包括3月份两

会上即将公布城中村改造计划（将催生更多需求）和房地产去库存的资金支持细节、

降准后住房公积金贷款利率和房贷利率下调，以及一线城市可能进一步放松限购；2）

一线城市和部分二线城市出现房价回升的更多迹象，从而提振股市对房地产市场企稳

的信心。我们给予买入评级的股票包括中国海外发展(688.HK)、华润置地(1109.HK)、

绿城中国(3900.HK)和龙湖集团(960.HK)。

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图表1:当前股价和我们的12个月目标价比2021年以来的最低图表2:我们在悲观/基本/乐观情景下的估值隐含的平均库存减

股价平均高出38%/85%，但比峰值低65%/低52%值分别为44%/27%/15%，而目前市场计入的水平为38%

我们在悲观/基本/乐观情景下的估值与覆盖范围内开发商自本轮下悲观/基本/乐观情景下的估值隐含的库存减值与市场计入的水平相

行周期以来的历史股价区间相比较比较

SharepricesasofJan9,2025(1)Forourbear/base/bullcasevaluation,detailsinthereportdated22October

2024“ChinaRealEstate:ASPstabilizationmorevisible;Buydeveloperswith

资料来源：Datastream,高盛全球投资研究部strongsaleablepipeline(4Buysand6downgrades)”.(2)Sharepricesasof

Jan9,2025.

资料来源：Datastream,高盛全球投资研究部

2025年一季度政策：为具有可持续性的复苏提供支撑

到2024年底，我们看到新出台政策(图表3)更多地侧重于城市更新城中村改造计划从35

个城市扩大到300个城市，货币化安置将超过之前100万套的计划）和保交房10月中旬

至11月底批准了1.37万亿元白名单贷款，2024年目标为4万亿元），同时仍在等待去库存

和土地储备回购方面的更多实施。展望2025年一季度，