2024年土地专题：供需接近见底，核心城市及房企相对强势.pdfVIP

投资逻辑：

土地供应规模总览：整体偏弱，四季度冲量显著。2024年房地产宅地供应面积较往年下降，近十年土地供应面积

最低值。根据中指研究院显示，2024年规划建筑面积为45042万方，较2023年下降28.7%。从节奏来看，2024年年

内跌幅较高的时间集中在5-8月，尤其是2024年5月规划建筑面积仅为1842万方，同比降幅达到50.3%。进入9月

以后，由于政策加持下市场信心有所修复，各地政府供地亦有所修复，四季度跌幅收窄至22%左右。从城市能级来看，

2024年三四线城市宅地供应跌幅小于一二线，或反映了低能级的地方政府对土地收入的依赖程度更高，需要通过卖地

创造更多的收入。从城市群来看，2024年各城市群宅地供应面积较2023年均有所下降，且整体跌幅差异不大。

土地成交总览：整体逐步接近底部，重点城市群有所好转。（1）宅地总成交量近四年持续下降，在2020年达到

117516万方后，2024年下降到38415万方，同比-22.9%，相比高峰已调整67.3%。从月度的数据来看，上半年多数月

份同比跌幅超过40%，直到四季度随着市场预期改变，房企入市意愿提升，成交量同比跌幅显著收窄，四季度同比跌

幅收窄至13.8%。（2）从城市能级来看，一二线城市在经历2023年同比跌幅修复之后，进入2024年跌幅再度扩大；

三四线城市由于2021-2023年调整充分，2024年同比跌幅显著收窄。从城市群来看，环渤海与珠三角城市群2024年

同比跌幅相较2023年显著缩小，两者分别为-8.5%和-9.3%。（3）流拍率方面，2024年全国土地流拍率为13.0%，相

比2023年下滑3.7%。考虑到目前部分城市库存处于高位，地方政府为缓解供给过剩的压力，2024年继续减少土地供

应。（4）溢价率方面，2024年整体波动区间集中在1.5%-6.5%，呈现窄幅波动的情况。背后反映的问题是目前多数城

市土地成交并不活跃，部分城市存在城投托底，进而限制土地成交的溢价率。

房企拿地总览：央国企仍是主力，城投延续托底。2024年，百强房企的权益拿地金额经历了显著的下降，降至

9576亿元，同比下降27.6%，跌幅与全国宅地成交情况接近。值得关注的是，近年来央国企在前20名的占比持续提

升，其中城投及建筑公司在Top20的占比提升明显，2024年拿地前20名的房企中几乎有一半是属于城投或建筑公司，

反映在市场需求偏差的背景下，为了维持地方政府的土地出让金收入相对稳定，城投托底的必要性逐步提高。

城市土地出让总览：千亿城市数量下滑，核心城市表现优于整体。2024年城市土地出让金排名前三分别是北京

（1752亿元）、上海（1644亿元）以及杭州（1423亿元）。与2023年相比，土地出让金超过1000亿元的城市数量从

9个下滑至3个，反映当下能对房企具有较高吸引力的城市在市场萎缩下逐渐减少。前十主要集中在长三角、珠三角

以及京津冀圈。此外值得注意的是西安和常州近年来表现优异，反映部分城市凭借自身经济和产业优势吸引市场关注。

投资建议：

随着政策效果释放，预计2025年商品房成交量有望止跌回稳，但考虑到销售改善传递到土地市场需要一定时间

以及供给大概率维持缩量，预计2025年土地市场成交量或迎来筑底，核心城市成交价格有望保持强势，重点关注深

耕珠三角、长三角以及京津冀三大经济圈的房企。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕

一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等。中介

推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、

商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业建筑公司；受益于地方化债的城投

公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产建筑公司。

风险提示：

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

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