保利地块郑州项目（公寓+商业+住宅）投标方案设计.pptxVIP

郑州郑州市刘庄E-04-01地块项目概念方金2022.01

E-04-01基地规划研判分析地块

CHAPTER01壹概况：基地研判BASEJUDGEMENT

14基地研判BASEJUDGEMENT[]区位特征[郑州客运北站]SITE0.7公里四环稀缺之地[]老城核心区龙湖CBD西翼城市发展中心之轴[郑州北站][郑州[紫荆山商]][][二七商圈][郑州北站]

14基地研判BASEJUDGEMENT区位交通刘庄地铁站SITE交通便利柳林地铁站周边交通道路完善接驳快速路与连霍高速紧邻地铁2号线地铁2号线

1基地研判BASEJUDGEMENT往来市区核心枢纽周边交通通达性高柳庄立交桥刘庄站郑州客运北站SITE中州大道基地通达性良好毗邻多条主干道西靠郑州客运北站及地铁至龙湖湿地方向至郑州市区

[资源分析]贾鲁河15分钟生活圈内配套完善SITE大河村遗址馆魏河郑州七中郑州市金水区艺术小学金水区总医院郑州康宁医院丹尼斯商业综合大厦郑州海洋馆左岸商业街北晨商业步行街河南省煤炭总医院郑州市第七十六中学金水区文化路一小郑州市动物园河南农业大学郑州大学（北校区）人民广场郑州市第七中学

1基地研判BASEJUDGEMENT[基地现状分析]东侧家具城东北侧柳林立交桥213基地周边暂未形成良好居住氛围，未来可期西侧客运站4北侧城市绿地南侧住宅区236415SITEE-04-016西侧安置住用地5

基地特征规划交通TRAFFIC景观LANDSCAPE配套URBANPLANNING城市核心板块规划重点打造毗邻城市快速路和轨道枢纽，交通便捷靠近龙湖公园，地理条件得天独厚龙湖金融中心，景观资源丰富，四环内稀缺土地资源！

CHAPTER02贰布局：规划分析PLANNINGANALYSIS

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规划基本条件1.用地性质：二类居住用地2.用地面积：79273㎡3.建筑密度：＜25%4.绿化率：＞30%5.建筑容积率：＜3.2街坊路（宽10米）核心限制条件?建筑高度：＜56/59M（航空限高）?住宅兼容商业，兼容商业建筑比例不大于地上总建筑面积的20%且不低于12%（约30441㎡）限高56m限高59m?日照：需满足大寒日2小时日照要求，其中小于10%的户数可满足1-2小时日照?装配式：现阶段方案按3%奖励面积考虑（约为7610㎡）禁止机动车开口区域总计约为3.31的容积率（总量261284）

周边日照限制避免影响西侧地块日照，基地西侧建筑排布受限基地西侧区域高度受限?对西侧住宅建筑本不满足日照要求，现日照不恶化?对西侧住宅建筑本满足日照要求，现仍使其满足最低标准（大寒日2小时日照）1：西侧住宅不恶化住宅1根据现有日照计算，基地西侧住宅3西户1-5层均不满足日照要求，现日照不能使其恶化。30m40m50m30m40m50m59m住宅259m56m2：西侧住宅需满足最低日照标准住宅330m可建高度40m可建高度50m可建高度59m可建高度根据现有日照计算，基地西侧住宅1和住宅2日照要求，现日照需使其满足最低标准。56m可建高度

住宅、商业土地价值研判[土地价值—住宅][土地价值—商业]SITESITE住宅价值梯度商业价值梯度1、东沿快速路，有噪音影响，价值一般2、北侧有高容积率商务用地，价值一般1、东南角邻小块商业用地，商业价值一般低高低高2、基地北侧有高容积率商务用地，商业氛围好，价值最大3、基地庭院内部价值较大

公建用地价值研判落位一落位二商务用地商务用地商务用地商务用地商业商业?北侧高容积率商务用地，公建互动形成组团南侧商业用地×?体量小，无法形成商办氛围?对场地内住宅日照遮挡?东侧不可设机动车出入口?沿路商业界面最大化合理不合理?西侧可设机动车出入口公建沿北侧商务用地集中设置，易于形成整体商务氛围！

核心诉求整体原则：尽量控制商业体量，以住宅最大化设计为基础户型面积户型套占比ABDE95115/120140165-180合计35%30%25%10%100%三房三房四房四房产品类型面积40占比70%30%70%30%loft553040公寓平层公寓整体以95-120快销产品保证现金流；公寓产品以loft产品最大化为原则

采用标准化产品排布除175面积段外均采用集团标准化户型最大化利用70米面宽限制仅17%标准化率82%标准化率外围一圈更换非标产品标化楼栋住宅量缺4.45w方（含3%装配式奖励）配套缺0.77w方住宅量缺2.52w方（含3%装配式奖励）配套缺0.77w方总计缺5.22w方总计缺3.29w方

住宅仅17%标准化产品，仍缺3如何破题？用足面宽70米限制保证产品舒适性

布局研究：边套2面宽，中间套3面?175为4面宽产品?住宅间距大?商业价值较弱?无loft产品面