贵阳恒大绿洲项目营销策划方案.ppt

贵阳·恒大绿洲营销筹划方案;Contents:【目录】;第一局部营销目标;经济指标：用地面积147025㎡；建筑面积310619㎡；容积率1.67；建筑密度16%；绿化率40%

地理位置：贵阳市白云区艳山镇人民政府旁，隶属南湖板块，紧邻金阳新区

自然环境：三山环抱，自然山水独具，小区内分布天然泉水

周边配套：兼享白云老城区成熟生活气氛和金阳新区未来升级配套

一期户型：两房76㎡，三房102-137㎡，公摊7.5-10.7%

建筑层数：电梯房，高层16层、小高层11层;销售目标;第二局部市场环境研究;一、宏观市场环境;贵阳房地产开展后发优势明显;——贵阳GDP增速创24年来新高，增幅居西南各大城市之首;居民收入情况;产业开展情况;二、市场供求环境;贵阳市商品供求呈放量增长态势;——2007年贵阳市商品房供需均放量激增，创历年新高;供求区域分布;供求面积分布;供给价格分析;——贵阳市以外地区客户呈现需求上升趋势;三、客户需求研究;数据来源：?2007年宜居贵阳房交会调研报告?

采样人群来源：参加“和谐人居，魅力贵阳〞房交会的人群

采样量：600份，其中有效问卷562

有效样组成：有购房意向的达94%;——主力购房人群年龄集中在20-35岁之间;——大专以上购房人群占到60%以上;——从单位性质来看，以国有企业与事业单位为主，占据比例约45%；其次为私营/民营企业、个体经营者，占据比例约37.8%。;——有6成的客户属于一次置业者;;——地域因素中，客户的置业敏感点以治安、交通、医疗教育为主

工程因素中，客户的置业敏感点以价格、配套、品牌为主;——目前客户选择的主流面积区间为90-110㎡，平均意向面积为102.2㎡。;——客户单价承受敏感点为3500元左右。;——客户总价承受敏感点为40万元左右。;——客户按揭每月还款额度的承受敏感点为2500元左右。;四、市场竞争环境;竞争工程界定;竞争工程选取;;竞争工程规模分析;竞争工程容积率绿化率分析;竞争工程产品类型分析;竞争工程建筑风格分析;世纪城;竞争工程园林设计特点;丽水铭城;竞争工程园林设计特点;竞争工程户型供给分析;竞争工程面积供给分析;——面积供给偏大，但从销售情况看，80-120㎡的小面积更受市场青睐，本项

目的面积供给拥有较大的竞争优势。;竞争工程户型设计特点;竞争工程户型设计特点;竞争工程户型设计特点;竞争工程交房标准分析;竞争工程配套分析;竞争工程销售分析;竞争工程推广分析;三、工程SWOT分析;拥有天然山水资源

强大的恒大品牌实力

豪装产品差异化明显

户型紧凑适用

独特的水景园林环境

周边为高档居住区

;加大力度进行豪装概念的宣传，引领崭新的精品消费观念；

区域近期认可度低,需要进行板块运营,并和工程互动推广；

采用差异化策略,突出中央水景园林等产品特色优势；

避开社区规模劣势，强调恒大精品战略。;竞争策略;第三局部工程定位;一、客户定位;金阳新区;１、区域细分;2、购置目的;3、客户职业;客群;各个行业一个阶层

;;;二、工程定位;1.具有一定理念的高度和延展性，充分利用阶段性策略，分层次的逐步深化，打造产品的核心竞争力和开发商品牌，为开发商后期房地产开发奠定强有力的品牌效应；

2.卖房子就是卖生活，应在突出工程产品个性，人居环境的同时，提出新的城市生活方式，并打造一种新的贵阳人居模式；

3.提升区域形象，营造高品质居住气氛。;市场定位;首席;龙潭路板块·顶级生活·CREEK;一座代表贵阳房地产开展的首席生态国际社区;形象定位;生活方式;三、定位支撑;山水交映

三山环抱、天然泉眼、大型水景园林、生态泳池;工程价值分析;第四局部价格策略;一、一期均价确定;竞争工程价格比较参考因素;项目类别;根据贵阳住宅价格开展趋势，预计未来一年内，均价上扬6%左右，因此在本案加权均价根底

上考虑到价格增长因素及1000元/㎡的精装修标准经计算：;二、价格策略;;〔２〕价质均衡

根据市场接受程度量化楼层差异及朝向差异，具体指标包括朝向、景观、视野、噪音、结构、户型、通风、采光、间距等。以量化打分的形式保证每个单位的价格质素比能够均衡，防止出现局部单位因价格低估而畅销、局部单位因价格高估而滞销，而这些滞销单位最终不得不降价造成销售损失。量化打分保证价格质素比的合理性，通过价格杠杆来实现销售均衡。;〔３〕留有余地

因为产品定位可能出现的偏差、建筑规划不可能到达十全十美〔如局部朝向单位在景观、视野、采光方面成为死角〕，所以一定有少量单位或因市场原因或因产品原因会成为滞销点。同时客户在签订合同时往往向销售经理要求1-2个点的额外折扣。我们制定的整体均价水平应略高于预定均价，给后期难销单位留