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2023年物业管理师考试《物业管理实务》真题及答案解析

一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意。备选项至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

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【案例一】

甲物业服务公司对某住宅社区实行物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作：

A.在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。

B.对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。

C.为提高社区品质，应业重规定改建了社区围墙。

D.为解决社区移动通信的信号弱问题，协调相关电信公司在社区内增设了移动通信基站。

请回答下列问题：

1、上述各项工作中，属于物业管理初期介入范畴的是（A）

2、上述各项工作中，应经业主大会批准的是（C）

3、上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是（B）

4、上述各项费用中，可使用住宅专项资金的是（C）

5、上述各项费用中，应由建设单位负责解决的是（A）

答案解析：A属于初期介入的内容，对于初期介入中的发现的问题，物业服务公司可提出整改意见，由建设单位负责解决。B中的设备更换属于小范围、单项目的，因在物业管理费中列支。C中围墙的更换需业主大会表决通过，从专项维修资金中列支。D中通信基站的增设费用一般由通信公司资金承担。

【案例二】

某住宅社区总占地面积12万㎡，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万㎡，其中保障性住房建筑面积10万㎡，地下停车库与地下设备用房3万㎡，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万㎡。

该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前拟定物业服务公司。②以邀请招标的方式选聘物业服务公司。③由建设单位与中标物业服务公司签订物业服务协议。④协议期拟定5年。

该项目一期所有售磐，中标的物业服务公司（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。

关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务公司负责，甲公司不批准。

请回答下列问题：

6、该项目一期商品住宅建筑面积对的的计算公式为（）

A、6*4.5-10=17万平方米B、6*4.5-10-3=14万平方米

C、12*4.5-10-19=25万平方米D、12*4.5-10-3=22万平方米

【对的答案】C

答案解析：建筑容积率是规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。题中所给容积率为整个社区的容积率，应先通过计算整个社区的建筑面积，然后减去二期的建筑面积得出一期的建筑面积，再减去保障性住房建筑面积得出。注：建筑面积不含地下部分。

7、建设单位一期建设收尾阶段考虑的几项内容中，错误的是（）

A、①B、②

C、③D、④

【对的答案】C

答案解析：建设单位与中标物业服务公司所签订的应为《前期物业服务协议》。

8、管理该项目的物业服务公司资质为（）

A、一级B、二级

C、三级D、暂定三级

【对的答案】A

答案解析：项目总建筑面积：12*4.5=54万平方米，一期项目的总建筑面积为：25+10=35万平方米，根据资质管理制度，一级物业服务公司可承接各种物业管理项目；二级物业服务公司可承接30万以下的住宅项目和8万以下的非住宅项目。可知，是有一级资质的符合。

9、下列措施中，可以在短期内实现合理、有效减亏的为（）

A、关闭公共区域照明，减少能耗。

B、协调建设单位追加技防、物防等设备投入，减少管理运营成本。

C、充足运用空间，在设备转换层、架空层、和楼梯间等部位设立员工宿舍，减少管理运营成本。

D、加大业主联络和宣传工作，提高物业费收缴力度。

【对的答案】BD

答案解析：A、C的做法都不妥，会影响业主的平常生活，给业主带来不便。B是否要选也值得商榷，由于题中规定的是“短期内”，B的做法也许需要一定的时间。

10、甲公司不批准二期物业由建设单位自行组建的物业服务公司负责的合法理由是（）

A、按照相关规定，一个物业管理区域应由一个物业服务公司实行管理。

B、建设单位新组建的物业服务公司不具有管理该物业的资质

C、建设单位的做法影响物业服务公司的收益。

D、新建住宅的建设单位，必须通过招标的方式拟定物业服务公司

【对的答案】AD

答案解析：B的说法错误，新组建的物业服务公司资质为三级暂定，三级资质的物业服务公司可接管20万平方米以下的住宅项目，二期的建筑面积为19万平方米。C的说法没错，从实践来看，甲反对是出于维护自己利益的考虑，由于管理的面积越大，单位成本就越小，从而可以减少成本，增长收益。但是