房地产行业楼市止跌回稳系列一：土地收储打开局面，城市更新激发活力.pdf

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行业动态报告

目录

1.地方政府专项债使用扩围，闲置土地收储率先受益1

1.1地方政府专项债规模逐年增长，管理新机制拓宽使用范围1

1.2闲置土地收储符合政策导向，2025年初各地快速落地2

2.城中村改造助力城市更新推进，有望加速地产去库存进程6

2.1城市更新以城中村改造为重要抓手，2025年将加速推进6

2.2上海成为本轮城市更新的排头兵10

3.投资建议13

风险分析14

图目录

图1:历年新增专项债发行情况1

图2:2019年我国新增专项债投向1

图3:“自审自发”试点地区多为经济发达地区2

图4:2024年我国新增专项债发行情况2

图5:2024年我国新增专项债投向2

图6:预测2025年新增专项债资金用途5

图7:2021-2024年全国共实施城市更新项目个数超21.4万个7

图8:2021-2024年全国城市更新项目总投资超16.6万亿元7

图9:2014年以来每年的棚改/城中村改造数量9

图10:前期棚改工作的快速推进，推动商品房库存下行9

图11:上海城市更新首创的“三师联创”机制11

图12:单地块一次性征收项目东安新村，位于徐汇更新单元11

图13:2024年以来上海城中村改造明显提速11

图14:上海多渠道筹集城中村改造所需资金11

表目录

表1:专项债收储时间线与政策表述3

表2:截至2月11日广东各地收储公示情况4

表3:中央政策对“城市更新”的支持脉络6

表4:2023年7月以来，政策重点支持城中村改造7

表5:16个省市2025年城中村改造/危旧房改造目标共191.2万套8

表6:城中村/危旧房改造的三项主要资金来源9

表7:2015年以来，上海持续出台关于推进城市更新的政策举措10

表8:上海各区征地和拆迁补偿支出预算与执行情况12

表9:公司估值表（截至2025/2/21）13

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行业动态报告

1.地方政府专项债使用扩围，闲置土地收储率先受益

1.1地方政府专项债规模逐年增长，管理新机制拓宽使用范围

地方政府专项债规模逐年递增，投向从土储和棚改转向基建投资。我国专项债最早于2015年开始发行，从

资金用途可以分为置换专项债和新增专项债，初期以置换专项债为主，用于化解地方债务风险，置换存量债务。

2017年起置换专项债逐步减少，财政部开始试点土地储备、收费公路和棚改专项债，新增专项债规模进入快速

增长阶段。以2019年为例，全年累计发行新增2.1万亿，其中投向棚改和土储的占比分别为33.4%和30.9%。

2019年国务院叫停土储专项债，禁止专项债投向房地产、债务置换和商业化项目，专项债投向领域转向基建投

资，2020年投向领域中，市政基础设施占比达26.1%，棚改下降至12.1%。

图1:历年新增专项债发行情况图2:2019年我国新增专项债投向

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