房地产行业研究：从“台积电效应”看杭州，科技进步支撑楼市可持续发展.pdf

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行业专题研究报告

内容目录

一、台积电对台湾的意义：台湾不可或缺的重要经济支柱5

1.1、台积电在产值、出口、税收及就业等方面均在台湾占据重要地位5

二、“台积电效应”形成过程：人口及产业发展带动房价持续上涨5

2.1、定址：重视集群效应为产业发展保驾护航5

2.2、人口流入与收入：员工数量及薪资增长提供充足购买力7

2.3、房价走势：重点园区保持强势，新增厂区改变原有趋势8

2.4、房价上涨的节奏：公司高速发展时期为房价涨幅最快的阶段10

三、杭州：筑底终有时，静待曙光现10

3.1、2024政策回顾：取消限制释放需求，促进楼市回归市场化10

3.2、2024市场回顾：政策助力市场修复，整体量价正在筑底11

3.3、短期展望：受市场供需关系主导，新房较之二手房更为健康13

3.4、中长期展望：经济、人口、购买力是根本16

四、投资建议：风物长宜放眼量，精选好城市好企业18

五、风险提示21

图表目录

图表1：2023年台积电营收占台湾GDP接近9%5

图表2：2023年台积电营收占台湾出口额约16%5

图表3：2024年台积电所得税占台湾总税收超过6%5

图表4：2023年台积电员工数占台湾就业人数约0.7%5

图表5：台积电在台晶圆厂推进时间表及地址6

图表6：台湾先进封测厂地址7

图表7：2012-2023年台积电员工总数复合增速6.9%7

图表8：2013-2023年台积电薪资平均数复合增速8.3%7

图表9：2012-2023年台湾专业、科学及技术服务业就业人数复合增速1.5%7

图表10：2013-2023年台湾电子零件行业薪资平均数复合增速5.4%7

图表11：新竹地区人口增速远高于全台湾8

图表12：近年来新竹地区房价涨幅高于全台湾8

图表13：台中市人口增速高于全台湾8

图表14：近年来台中市房价涨幅高于全台湾8

图表15：近年来台南市人口增速与台湾缺口持续收窄8

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行业专题研究报告

图表16：近年来台南市房价涨幅高于全台湾8

图表17：近年来高雄市人口增速与台湾缺口持续收窄9

图表18：近年来高雄市房价涨幅高于全台湾9

图表19：桃园市人口增速高于全台湾9

图表20：近年来桃园市房价涨幅高于全台湾9

图表21：近年来苗栗县人口增速与台湾缺口持续收窄9

图表22：近年来苗栗县竹南镇房价涨幅高于全台湾9

图表23：台积电营收涨幅与新竹房价涨幅趋势匹配10

图表24：台积电员工人数涨幅与新竹房价涨幅趋势匹配10

图表25：2024年杭州楼市政策持续加码放松10

图表26：2024年三轮主要政策后市场皆有所修复12

图表27：2024Q4杭州房价企稳回升（元/平）12

图表28：2024年杭州市二手住宅成交量超过商品住宅，占比达55%12

图表29：杭州互联网大厂能够创造大量员工岗位（人）13

图表30：杭州商品住宅上市体量连续3年大幅下降13

图表31：杭州宅地成交连续3年大幅下降13

图表32：主城4区新房市场的去化周期更健康（月）14

图表33：外围4区新房市场的去化压力更大（月）14

图表34：过去几年杭州商品住宅销售量远高于二手住宅销售量14

图表35：杭州二手房存量挂牌量较大，去化周期处于相对高位15

图表36：主城4区二手房去化周期更短（月）15

图表37：外围4区二手房去化周期更长（月）15

图表38：杭州每月新增挂牌有待消化15

图表3