江苏溧水金庭国际花园营销推广提案.ppt

南京德鸿2007年7月;前言;目录;宏观环境分析;;第一局部溧水宏观环境分析;第一局部溧水宏观环境分析;;;经济;溧水县行政文化体育中心、

新庄水库绿化生态中心;;;第二局部房地产市场分析;;溧水二级市场分析;;在售工程规模分析;在售工程产品分析;楼盘名称;客户一;溧水县城内的中高收入家庭，其家庭月收入根本在2500元以上。;;第三局部工程SWOT分析;;;第三局部工程研究〔Ｔ〕;第四局部工程操盘思路;产品策略之一——景观规划建议;W;产品策略之二——商业业态建议;备注：根据本工程的定位以及在售楼盘的影响力和竞争力，我司主要选取了五个楼盘作为本工程价格定位的参考，即广成东方名城、水岸康城、通济·名仕阁、东城世家和琴韵华庭。根据各竞争楼盘对本工程的影响力，建议广成东方名城占40%，水岸康城占２５%，通济·名仕阁占２０%，东城世家占10%，琴韵华庭占5%。;通过以上对各楼盘综合素质的打分，由此得出本工程的均价＝〔３３00*８6/８1〕*４０％+〔２7００*８6/６５〕*２５％+〔３4００*８6/７７〕*２０％+〔１８００*８6/５8〕*１０％+〔２2００*８6/５1〕*５％＝3506元/平米

根据我司对当前在售楼盘销售情况的调查来看，目前客户能够接受的最高单价根本在３５００元/平米以内，高出３５００元/平米的单位处于滞销状态。

考虑到本工程将会以期房入市，因此为保证工程前期能够拥有一个良好的开端，故建议本工程采取“平开高走〞的价格策略，入市均价在３5００元/平米为宜。;因素;通过以上对各楼盘综合素质的打分，由此得出本工程的均价=〔5300*72/83〕*90%+〔24000*72/90〕*10%=6057元/平米

由于参考的楼盘价格均为一层均价，因此，以上得出的工程均价即为一层均价。

根据我司多年工程操作经验，并结合当前溧水整体商业市场环境，我司建议本工程商业二层均价为一层的60%，三层均价为二层的80%，具体如下：

一层均价：6000元/平米；二层均价：3600元/平米；三层均价：2880元/平米;第四局部工程操盘思路;备注：

实景示范的体验营销——在营销推广中，现场的实景示范的体验式营销将是本案营销手法中最重要的，也是必须的。所以我司建议销售前完成售楼处景观示范区，以此打动购房者。

同时在围绕一期景观样板示范区周边选择一套或几套样板房进行装修，直观有效的将优越的户型展现在客户面前，这比一切宣传更具有说服力和直效性。

事件营销——通过活动的筹划组织来到达炒作的目的。

圈层营销——针对性利用客户群的圈层集群性，重点围绕特定人群开展的人际关系及事件营销。可针对政府机关、企业、学校等进行“点对点〞的工程推介会，并实行团购优惠策略。举行客户联谊会等公关活动是进行客户维系的有效手段，主要是邀请已购房的客户和潜在的客群参加。这种联谊会针对性强，客户有效面广。积极组织新老业主活动，运用关系营销，深度开掘客户。

点对点营销——这一营销方式主要是通过销售团队来执行，以销售效劳的品质来实现。

建立客户信息库，销售人员点对点跟踪，并立对潜在客户贴身跟踪；

定期的老客户沟通制；

节假日问候；

工程信息的及时传递；

生日祝福；

老客户关键大事勾通；

工程DM寄送；;不同的市场、不同的产品及不同的目标客群，其媒介整合的侧重点也不同。有效的整合这些媒体优势，以不同的阶段不同的优化组合来完成多方位的立体推广是本案媒介整合的策略思考点。

我司建议本案采用的媒介是：

主线－－户外大牌、路牌、车身、DM单张等

辅线－－电视、播送、网站、短信、SP活动宣传;销售准备期：三个月

预告本案产品形象，举办各类型活动，强势广告出击。并通过公关、软文进行侧面攻击，刺激市场，积累客户。

开盘期：一个月

全方位介绍本案的产品，打动消费者，激发购置欲望。

旺销期：三个月

通过户外、电视、DM单张、活动等多种有效媒体组合，多角度稳固加产品形象。

持续销售期：三个月

对户外、公关等多种推广手段进行重新组合，在进行一期的销售同时也为二期做销售铺垫。

一期尾盘期二期积累期

此阶段为一期和二期的过渡阶段，主要是一期尾盘销售，二期形象宣传。

此时宣传的重点以二期为主，同时附带一期尾盘销售信息。;

第五局部：推广策略;在我们构思工程的推广之前，我们必然会去借鉴它山之石，通过对竞争楼盘的深