文案-尚美佳西安融侨中央首座整体发展战略及产品定位建议报告.ppt

融侨●中央首座整体开展战略及产品定位建议报告;工程定位研究的方法;目标沟通和背景

BriliantFascinatingDesign;我们充分利用了各种资源来展开本工程;融侨在西安取得了指数级增长，并希望延续其成功;融侨对西安核心业务非常明确，对中央首座前景看好，公司上下对战略增长充满信心;报告的线索1：如何界定工程市场竞争属性;报告的线索2：如何与竞争对手展开竞争;报告的线索3：关于高新区和唐延路城墙遗址公园;我们对融侨·中央首座工程市场竞争的各种时机进行了系统的研究分析;如何确定未来高端市场竞争局面？;工程地块价值分析

Xi’anHi-TechFascinatingDesign;;双商圈辐射区——区位价值的动态增值性;立体交通体系——20分钟全城交通圈;享受高新区15年成熟周边配套;高新核心区;城市景观体系——唐延路4公里景观公园;文化优势——地块区位历史文化研究;文化优势——地块区位历史文化研究;「中央首座」地块周边可利用资源;工程优劣分析;公园生态圈[唐城墙遗址公园、城市绿化景观带]

商务消费圈[CBD商圈、唐延路创意产业带、南二环商务带]

成熟配套圈[生活配套、高新学校、品质休闲商业、运动配套]

高尚住宅圈[百万平米高尚社区、30万高端人群]

涉外政务圈[500强企业基地、数十家大型酒店、高新行政中心];唐城墙遗址公园;因此，工程具备开展高价楼盘的潜质;案例参考——北京北中轴之世茂奥临花园;案例参考：天津新中轴——友谊路之海逸长洲;市场竞争格局分析

Xi’anHi-TechFascinatingDesign;;区域; 资料来源：西安房地产信息网络场调研;数据来源：新兰德提供;由于高新区楼盘容积率几乎都在2.2以上，而且不少工程受地块条件限制，只能做高层，因此小高层是市场上的稀缺产品，尽管小高层建安本钱低于高层，但两者市场售价非常接近，而且小高层多设计为中大户型。;;逸翠园·西安;在售楼盘;;区域;高新区高端市场将进一步强化;高新区市场面临价格档次、产品品质、消费结构的调整升级阶段;通过分析，我们认为融侨抢夺的“主战场〞为中高端市场;曲江板块;现有中高端楼盘开发模式研究：大盘旺销模式;绿地世纪城〔第3位〕;兰乔圣菲;中海国际社区;4P营销理论对本案的启示;逸翠园·西安;竞争工程深度分析

Xi’anHi-TechFascinatingDesign;绿地世纪城——“以国际的视野造城〞;以“水、坡〞等为主题的社区景观表现;绿地世纪城的产品线——商业街、写字楼、会议中心等;借鉴与启示;开发公司：和记黄埔/长江集团

销售均价：6100元/平方米

根本情况：占地968亩，容积率3.5

建筑面积：106万平米，一期约25万平米

在售情况：一期共14栋，总套数为1787套，层数为9-18层，TOWNHOUSE为25套

户型范围：90-400平米两房到六房，面积由九十至四百平米不等，格局从两房至六房。除此标准户型外，更有首层带花园、顶层连空中花园等特色单元，联排别墅及复式。;逸翠园·西安提倡以Boutique?Residence国际时尚生活文化〞，以中国金、木、水、火、土五行为设计根本，以院落生活方式、凸显建筑艺术和国际级绿化水景园林。产品以小高层、高层、联排、TOWNHOUSE组成。;140平米—200平米为目前最畅销户型;初期定位：

国际级·水岸社区

目前定位：

BoutiqueResidence国际

时尚生活文化;同类型高端产品对本工程的指导意义：;物业不增值，易形成空城：如紫薇田园都市;目标客户群分析

Xi’anHi-TechFascinatingDesign;本案主力主要为三大类客户：;高新区中高端产品市场深度客户分析;从国籍、户籍上划分，国内人士占99%〔西安本地客群占80%〕，外籍人士比例约为1%。充分说明外籍人士对高新区的豪宅市场认可程度。其中，主要以韩、日籍客户为主。;根据对该类工程已成交的客户区域来源构成比例分析显示：绝大多数客户来自市内六区〔78%〕；四郊五县与外省客户占少数。市内的消化力仍占主导地位。;客户分析——年龄层次;客户分析——职业分布;在已购中高端产品客户中，56.1%为三口之家，两人居住及单身贵族也占有一定比例。;在统计中我们发现，60%的客户出于居住目的而购房，另外鉴于具备良好的升值潜力，另有22%的客户有投资的可能性。纯投资类客户占到11%。;资料来源：尚美佳统计、访谈;目标客群特征分析;客户分析——客户置业次数;主力客群年龄为40岁左右中年人士，大多自己开公司，固定资产1000万以上；

这群人经历了住房从小到大变迁，事业有成后希望有宽敞、舒适的居家环境；

拥有较好的私家车，使得这局部人对距离的抗性和配套的依赖性不再强烈，居