能被盘活的未动工土地潜在规模有多少？.pdf

债券研究报告

目录

1.目前专项债收未动工土储的对价如何？3

2.与收已建未售商品房互为补充4

3.潜在受益方以本地城投为主5

4.能被盘活的未动工土地潜在规模有多少？6

5.风险提示8

图表目录

图1：不同类型主体拟专项债收储金额、拿地金额及折价率分析3

图2：不同城市城投、国企、民企拟专项债收储金额分析（亿元）3

图3：各地主要国企未动工土地拟收储分析4

图4：企业不同类型资产后续处置思路5

图5：2024年各省份住宅土拍收入及城投占比分析6

图6：不同层级城市2019年以来、近两年未动工土储规模测算（亿元）7

图7：2019年以来不同层级城市分类学未动工专项债金额分析（亿元）7

图8：2019年以来不同层级城市未动工、开工项目楼面价分析（元每平方米）7

图9：2019年以来主要城市未动工、开工项目楼面价分析（元每平方米）7

图10：主要城市2019年以来、近两年未动工土储规模及占比测算8

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债券研究报告

1.目前专项债收未动工土储的对价如何？

被收储地块以住宅为主，被收储企业多为本地城投，折价率集中在-10%~-20%之间。

截至2025年2月19日，广东多地公示土储专项债回收闲置土地计划，公告中涉及

的土地拟收购价格超过350亿元，剔除信息不全及收储折价率超过100%的项目后

拟收购价格共计248亿元，其中1）被收储土地中住宅占比约73%；2）对本地城投、

国企、民企收储的占比分别为74%、19%和7%；3）收储折价率分别为-12%、-11%

和-18%。

图1：不同类型主体拟专项债收储金额、拿地金额及图2：不同城市城投、国企、民企拟专项债收储金额

折价率分析分析（亿元）

收储金额（亿元）拿地金额（亿元）

140

250收储折价率（右）0%城投国企民企

120

-5%

200

100

-10%

-15%80

150

-20%