房地产行业消费REITs2024年度综述：新消费叙事下迎α时代.docx

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TOC\o1-2\h\z\u行业：供应高峰下租金承压，消费导向变化带来结构机遇 3

零售市场：总体平稳，促销费政策刺激下年末翘尾 3

零售地产：以价换量应对供应高峰，需求热点切换拓展新格局 3

收入：奥特莱斯及社区商业业态占优，购物中心整体持稳 6

营业收入：整体实现增长，奥特莱斯及社区商业业态表现占优 6

租金单价：涨跌互现，2024H2整体上行 9

出租率：强于租金单价表现，平均维持在97%以上高位 11

收缴率：维持在99%以上高位 12

租约结构：剩余平均租期均值达3.5年 13

盈利：利润率下降，收益整体实现增长 14

EBITDA：整体同比增长4%，6只超额完成目标 14

EBITDA利润率：Q4利润率整体下降，中金印力消费逆势增长 15

市场表现：红利属性巩固配置价值，差异化运营打造估值溢价 16

派息：悉数完成2024年可供分配金额目标 16

估值：全数跑赢指数，超预期业绩表现及品牌优势更具估值溢价 16

展望：积极迎合消费方向，为2025年蓄势 18

行业：核心城市供应节奏依然较快，政策扶持下需求有望修复 18

物业运营：积极主动管理，迎合潮流风向 18

投资建议 19

风险提示 20

行业：供应高峰下租金承压，消费导向变化带来结构机遇

零售市场：总体平稳，促销费政策刺激下年末翘尾

2024年整体零售市场总体平稳，线下场景的零售额同比表现相对弱于线上，因此对于零售物业运营商形成一定挑战。下半年随着以旧换新等促消费政策持续加力，零售景气度有所修复。从结构上看，商品零售需求稳步上行，而餐饮业回归低速增长。

具体而言，全国社零增速同比增长3.5%，较2023年下降3.7pct。其中线下社零总额同比增长1.8%，同比降幅3.8pct。

图表1：全国社零累计总额及同比增速 图表2：线上及线下社零总额累计同比增速（%）

600,000

500,000

400,000

300,000

200,000

100,000

0

2010/12 2013/12 2016/12 2019/12 2022/12

25

全国社会消费品零售总额（亿元）

同比（%）

15

10

5

0

(5)

(10)

35

30

25

20

15

10

5

0

(5)

(10)

(15)

线下社零总额 线上社零总额

16-1217-1218-1219-1220-1221-1222-1223-1224-12

克而瑞，华泰研究 克而瑞，华泰研究

图表3：全国社零单月同比增速（%） 图表4：商品零售以及餐饮收入单月同比增速（%）

全国社零月度增速（%）

6

5

4

3

2

1

0

24-02 24-04 24-06 24-08 24-10 24-12

%

14 商品零售 餐饮收入

12

10

8

6

4

2

0

24-02 24-04 24-06 24-08 24-10 24-12

Wind，华泰研究 Wind，华泰研究

零售地产：以价换量应对供应高峰，需求热点切换拓展新格局

2024年一二线城市优质零售物业的供应仍在增长通道，租金同比跌幅扩大，我们认为主要有如下几点原因：1）运营商积极以价换量，通过调整租金优先保证出租率，稳固商场客流基础，以时间换空间，进而穿越周期，因此在供应扩量的同时实现了空置率的进一步下行；2）需求向“轻”向“俭”发展，体验感和个性化的价值量持续提升，热点的切换导致租户调改比例较高，新签品牌议价能力提升。但另一方面，也为零售运营带来新的拓展方向。

具体而言，据仲量联行统计，2024年整体一二线城市优质零售物业存量同比+5.9%，其中A/B/C类城市存量同比分别为6.7%/7.1%/4.0%。供应向高能级城市集中。空置率方面，期末整体空置率达10.2%，三类城市分别为7.3%/10.8%/12.1%。租金角度，2024年21城优质购物中心的首层平均租金同比下降3.3%，较2023年同期跌幅扩大2.3pct。

根据中国连锁经营协会的调查统计，2024年的零售消费习惯有明显变化。其一，客流提升但客单价下降，说明消费愈加重视性价比；其二，业态偏好的演绎。排名前五的业态包括餐饮火锅、黄金珠宝、运动户外、科技数码和快时尚，销售业绩排名靠后的三项分别为儿童业态、生活配套（家居/养发）和男装鞋包零售。整体而言，需求更为务实且个性化。

图表5：21城优质购物中心的首层平均租金同比

0.0%

租金增速

-0.5%

-1.0%

-1.5%

-0.4%

-1.0%

-0.7%

-2.0%

-2.5%

-3.