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房地产行业财税隐患与对策广东财税实务网[SUNSONS晟师财税]余华均中国注册会计师资深财税隐患参谋财税标准高级参谋财税隐患实践参谋3/3/20251

房地产行业财税隐患与对策提纲一、我国现行房地产税制中存在的主要问题二、广州地税稽查部门曝光房企税收违法问题三、广州房地产行业税收隐患及标准探讨〔一〕营业税〔二〕土地增值税〔三〕房产税〔四〕土地使用税〔五〕印花税〔六〕企业所得税〔七〕个人所得税3/3/20252

房地产行业财税隐患与对策—税制问题一、我国现行房地产税制中存在的主要问题〔六方面〕我国现行的房地产税制，是在1994年税制改革的根底上逐步形成的。在现行的税制中，房地产业领域涉及的税项主要有营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地点用税、企业所得、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、城市维护建设税、固定资产方向调节税〔已停征〕等10多类。随着经济体制的改革的深入及房地产市场的建立和开展，房地产税制与经济开展存在矛盾；同时，由于不同税种出台的时间不同，造成不同税种之间的冲突。1．税种设置存在缺陷我国现行房地产税制构成一个明显的特点，是在房地产流通环节税种多、税负重。在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种。有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城市维护建设税、土地使用税、耕地点用税等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多达80～150种，这无形中增加了建房本钱，也助长了不正之风。而在房地产保有阶段，课税较少，且税收优惠范围大。吸有城市房产税和少量的城镇土地使用税，而且还是在一次减除原值10%～30%之后征收。3/3/20253

房地产行业财税隐患与对策—税制问题这种设置的消极影响有：〔1〕土地闲置、浪费现象严重。土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时那么多个税种同时课征。这相当于给了土地保有者无息贷款，即只要土地是否进入流通，就无须为土地的增值而纳税。这样的效果无异于鼓励了土地保有，由土地保有者以低本钱长期持有土地，等待土地价格的上涨；并且为了能够在适当的时机及时出手土地，往往对土地只进行简单的开发，以空地或低利用率的方式保有，不利于土地作为有限资源的合理利用。〔2〕进入市场流通的土地要承受过高的税负，这样抑制了土地的流动和下常的市场交易，从而助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多，从总量上减少了国家的税收收入。更为严重的是，它直接阻碍了大量划拨存量土地进入市场的进程，减少土地的有效供给，更加激发土地价格上涨。〔3〕在房地产保有阶段发生价值自然增值局部，由于没有有效的税收调控机制，使政府没能充分参与增加价值的分配，而是任由其流向房地产的实际保有者，导致炸泛滥，拉大了贫富差距。中国目前没有对闲置土地和荒芜土地的问题明确立法，难以通过法律形式对其加以标准和促进其合理利用，反而对其保有者在土地使用税等反面给予税收减免。这样不利于解决土地利用率低下和闲置、荒芜的状况。从国际房地产税收体系设置来看，大多数国家均对本国居民纳税人在国内外拥有的房地产征税。而中国对本国居民的海外房地产的纳税问题，目前尚无法可依，使国家丧失了对纳税人的此局部财产课税的权利，不仅影响国家的财政收入，也使国家的税收主权遭受侵害。3/3/20254

房地产行业财税隐患与对策—税制问题3/3/20255

房地产行业财税隐患与对策—税制问题3．计税依据不甚合理中国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据的从量课征方式，是否能随课税对象的价值上升而上升，具有税额缺乏且缺乏弹性的缺点。不能发挥土地使用税调节土地级差收入的能力，无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的作用。中国现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征按房产租金收入征税的从租的计征。从价计征的房产税依照房产原值一次减出10%～30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳。而这咱折余价值依据的是历史本钱，并不反映房产的市场价值。通常而言，先建成的房产本钱低于后建成的房产，以其历史本钱为课税依据，势必将先建成的房产税负转嫁给了后建成的房产。这使得两块本来市场价值相当，能带给其实际占用者相似收益的房产，因为历史本钱的不同而承担不同的负担，有违公平原那么。同时，由于房产市场价值通常都高于其历史本钱，这使得房产一旦出售，就要按较高的计税依据计算应纳税额，加重该房产拥有者的税收负担，以至阻碍房产的交易。从租计征的房产税是以房产的租金收入〔包括货币收入和实物收入〕生意经12%的税率计算缴纳。房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认，因此，与按历史本钱计税的从价计征相