天津莱茵小镇二期量价推导报告.ppt

莱茵小镇二期量价推导报告天津莱茵小镇工程组2021-09-16

汇报沟通前提：基于现在推广动作未出街的前提下，08年客户构成不会发生变化；基于在未来三个月市场环境不会发生大幅度的调整；客户资料来源于莱茵小镇普卡办理客户资料登记表?。1

报告结构树市场研判竞争分析莱茵二期量价判断2

全市成交面积与成交均价

2021年1~8月，全市共成交333.2万平米商品住宅，比07年同期的573万平米同比降低41.9%。截止08年8月商品住宅市场成交一片萧条。除3月份市场稍有回暖外，1、2、4、5月同比去年下降幅度在30%左右，7、8月降幅到达65%左右。市场受国家宏观调控和购房者观望情绪的影响而萎靡不振。2021年1~8月，全市商品住宅成交均价为7036元/平方米，比07年同期的5661元/平方米同比升高24.3%08年1-4月，全市商品住宅每月成交均价比07年同期均有30%以上的涨幅，而进入5月以来，涨幅速度迅速减缓，7月份同比涨幅仅有7%。片区市场竞争分析量价判断08年住宅市场日渐萧条，7、8两月全市成交面积比07年同期下降65%左右；而成交均价自6月起出现明显下降。3

量缩水58%市内六区成交量缩水58%，西青成交量缩水40%量缩水40%市内六区与环城四区成交量比照分析

08年1-8月份市区成交量严重缩水，同比07年缩减了58%，环城四区中西青区成交量仍然最大，但同比07年却缩减40%；环城四区中西青区与北辰区成交量降幅明显，在刚性需求客群一定的情况下，开发量大的市场所受淡市影响显著。片区市场竞争分析量价判断成交量缩水，一定程度上意味着客户量的减少，在开发成熟区域更为显著4

西青区成交量价分析此均价包括别墅类产品价格！从成交面积来看，西青市场6月份成交量明显下降，7月小有回暖，然而8月成交面积下降至4.5万平米，成交套数跌破450套，创07年以来成交量最低点〔不包含2月新年月〕；从成交均价来看，西青区均价在经过2月的跨度式增长后，一直保持平稳浮动，但随着6月成交量的大幅下跌，在7月出现了价格的爆跌，一路跌至6630元，环比跌幅14%，8月份在成交量下降的同时保持均价与7月持平，市场持续低迷。片区市场竞争分析量价判断08年6月西青区成交面积环比下降28%，成交均价随六月量的下跌，在七月出现暴跌，环比跌幅14%，但价格的下跌并没有使8月量有所上升。淡市特征显著5

天津商品住宅整体成交面积天津商品住宅整体成交均价市内六区量价跌幅最为显著西青区在环城四区中跌幅最大片区市场竞争分析量价判断市场分析小结从客观数据可以看出，市场短期内没有回暖迹象，而本工程预计10月底开盘，所处季节为销售淡季，在淡市和淡季的双重影响下，销售情况不容客观。淡市+淡季，二期推盘要稳健！6

莱茵小镇储藏客户组成西青58%市区42%西青与市区客户成6：4比例分布〔基于未来推广形式及力度不变的情况下〕；工程停滞一年，一期市场形象早已淡化，工程必须要从新起势，而重新起势必将从地缘性客户开始拓展；现正处于淡市，数据说明，淡市量---价跌幅对市区客户影响更大。竞争分析片区市场量价判断以上数据均根据?08年9月13日~9月15日排卡客户数据分析?所得西青区域客户与市区客户“六四〞开7

当地客户组成

一期业主36.4%杨柳青当地客户38.6%其他25%在所有当地客户中，包括一期业主在内的杨柳青客户就占到75%，另外老业主就占到整体的三分之一。数据说明莱茵小镇在杨柳青、包括一期在业主心中得到根本认可，这局部客户将是开盘目标完成的重要组成。竞争分析片区市场量价判断以上数据均根据?08年9月13日~9月15日排卡客户数据分析?所得杨柳青镇及周边客户开盘完成目标的关键！8

市区客户组成竞争分析片区市场量价判断市区客户在西青工作的市区客户地缘型客户周边产业园区大学城西青政府工作人员通往工程主干线沿线社区：复康路、芥园西道、西青道公交系统沿线：津西2路沿线外展辐射区域以上数据均根据?08年9月13日~9月15日排卡客户数据分析?所得9

竞争分析片区市场量价判断客户提及关键竞品市区客户提及竞品当地客户提及竞品PART1：中北镇假日风景假日润园华亭国际芒果郡大地十二城燕居花庭富力湾水语花城PART2：杨柳青美茵小镇柳兰花苑成发馨苑10

竞争分析片区市场量价判断中北镇竞品量价情况杨柳青竞品量价情况竞品量价表格项目名称产品类型当前均价周成交量富力湾高层（精装）58007华亭国际高层52003大地12城别墅90000洋房————多层58002高层52004水语花城别墅未推——多层55001高层55004假日风景洋房72002高层65005假日润园高层（精装）67003高层（毛坯）53004燕居花庭多层53001