2011物业管理实务案例分析.pptVIP

物业管理实务案例分析主讲人蒲晓玲二0一一年九月

案例一某物业效劳公司管理一高层住宅小区，近期收到局部业主投诉及建议，具体意见汇总见下表，问题1、解决上述问题，需要资金投入的工程有哪些？费用如何解决〔不考虑人工、培训等管理本钱的增加〕？问题2、上述不属于物业管理职责范围的工程有哪些？对此，物业效劳企业应如何处理？问题3、试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？问题4、在上述所有问题中，你认为不可能满足业主要求，仅需要进行沟通和解释的工程是哪一项？为什么？问题5、针对上述问题，请结合你的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理水平？

编号意见和建议1部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷2保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患3小区内停车秩序混乱，建议加强管理4小区外市政道路边常有小摊贩，环境赃乱，建议加强管理5常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素6楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换7某部电梯安全隐患严重，建议及时检查更换8建议小区外墙全部翻新9小区老鼠和蚊蝇较多，建议采取措施10小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理11部分业主要求减免物业服务费12希望提供家政服务13部分业主反映交通不便，要求向交通部门建设增设到达小区的公交线路14建设清洁工作作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯

答题要点问题1：需要资金投入的工程有：1、6、7、8、9项，其中第1、6、9项应在物业效劳费中列支，第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊。问题2：第4项和第12、13项，物业效劳企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业效劳企业直接管理职责范围，无权直接处理，物业效劳企业应向有关部门反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应效劳，并跟踪事态，及时向业主通报。。

问题3：可能的原因〔1〕环境脏乱，其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；〔2〕有食源是老鼠较多的原因。应采取的措施〔1〕加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭蚊蝇，利用鼠夹，毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠；〔2〕同时加强宣传教育，取得业主配合。问题4：第11项，因为物业管理效劳是公共性效劳，所有业主均应按物业效劳合同的约定以同等标准交纳物业效劳费用，不能随意减免物业效劳费。问题5：〔1〕加强根底管理，包括日常检查和员工培训，调整优化管理效劳工作流程；〔2〕加强保安人员管理、公共秩序管理；〔3〕加强小区共用设施设备的更新改造工作；〔4〕加强小区卫生管理工作；〔5〕加强与业主的沟通。

案例二

问题：1.上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业效劳企业负责无偿修复？2.乙物业效劳企业的做法是否妥当？如果您是该企业的负责人，如何处理业主的投诉？3.该小区的前期物业效劳合同何时终止？4.甲物业效劳企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。5.在甲物业效劳企业拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业效劳企业应如何进行物业承接查验？

答题要点问题1：上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限，但上述住户要求乙物业效劳企业无偿修复是不合理的，因房屋尚在质保期内，应由建设单位负责。问题2：乙物业效劳企业的做法不妥当，该企业应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告之业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿修复，同时应将有关情况及时告知建设单位〔或建议业主及时告之建设单位〕积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。

案例三A公司是某高档商品房住宅小区〔总建筑面积80万平方米〕的建设单位，现拟预售商品房，选聘物业效劳企业为该小区提供物业管理效劳，请答复以下问题：问题1、A公司可以通过哪几种方式选聘物业效劳企业？问题2、假设A公司聘请B公司为小区提供物业管理效劳，他们之间签定的合同是什么合同？该合同应当采取那种签订方式？

案例四

问题1、如何判断物业效劳合同是否有效？问题2、你认为双方指定的物业效劳合同中缺少了哪些主要内容？问题3、你认为在本案例中物业效劳合同的哪些条款的约定是无效的或不清晰的？问题4、你认为在此案例中还有哪些事项很有必要在物业效劳合同中补充约定？

案例五

问题1、你认为在本案中造成小区内老鼠过多的主要原因是哪些？问题2、在本案中，造成蚊子孳生的主要原因是哪些？问题3、垃圾收集桶放置在未硬化的沙土上，长期投放垃圾且未及时清理，主要会造成什么孳生？问题4、要想彻底解决该小区存在的环境问题，应采取哪些措施？

案例六某大厦座落于市中心，四面紧邻街道，总建筑面积约9万平方米，其中裙楼4层建筑面积约2.5万平方米为百货商场及超市，A座塔楼28层约2.5万平方米为四星级酒店，B座塔楼40层约3.5万平方米为商务写字楼，地下室约