物流园区建设和运营.pptVIP

专注物流园区的专业投资咨询机构物流园区建设和运营的七大问题北京中冶嘉恒投资管理孔庆广2012年10月12日1

2目前，物流园区热度不减，物流园区的规划、建设和运营方面，还存在许多需要注意的问题。据中国物流与采购联合会、中国物流学会近日发布数据显示，我国目前各类物流园区数共计754家。但是按照行政区划，全国地级以上城市287个，县级市和县2100个，市辖区852个，合计3239个。因此，保守估计，我国各类物流园区的数量应当在数千家！根据物流园区依托的对象，一般把物流园区划分为货运效劳型、生产效劳型、商贸效劳型和综合效劳型四种。而广义的物流园区又分为物流园区、物流基地和物流中心三大类。随着地产商的介入，物流园区的开发方式也呈现多元化，包括政府主导、大型物流企业自用和物流地产开发等。从出租到增值效劳，对物流园区的后期运营提出了更高的要求！因此，物流园区在规划、建设和运营时，要重点考虑以下7个方面的问题。

31、深刻把握宏观经济开展环境，工程地的城市产业结构与市场客户需求在进行物流园区工程的战略规划时，首先要考虑市场需求是否支持工程开展。〔1〕宏观经济环境分析一般来说，宏观经济环境分析从三个层面和两条主线来把握。三个层面：即全国、省〔地区〕、本地。两条主线：即总体经济和物流行业。包括现状，特点，问题，趋势。〔2〕当地产业结构分析◆城市主导产业的构成。支撑主导产业的重点企业分布。◆物流产业开展情况。现状，规划，政策。〔3〕市场需求分析产地〔主要效劳企业〕？销地〔终端客户配送〕？中转地〔设施和渠道〕？

42、分析周边的可能竞争对手及其相关企业考察市场需求后，还要考虑工程周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。一般从三个方面研究：〔1〕周边主要产业〔工业〕园区。即对工程一定半径区域内的各类产业园区〔提供需求，产生竞争〕情况进行分析研究，包括开展目标，功能布局，未来规划，入驻企业，优惠政策。〔2〕周边物流园区及其入驻企业。包括现存的和规划中的各类商贸市场、货运市场，以及其主要入驻企业。对重点市场和业户进行深度访谈，进行优劣势比照分析。〔3〕潜在客户需求。工程地主要制造、商贸、以及第三方物流企业情况。需求调查，入驻工程的可能性。对潜在目标客户进行“地毯式”调研。

53、工程地的区位交通情况，是工程战略定位的客观根底〔1〕区位优势。生产要素和市场的地理分布。◆工程地城市本身自然情况。城市性质，经济总量，人口规模等。◆宏观上工程地城市作为节点在地区经济、交通中的地位。◆微观上具体工程地周边四邻情况。〔2〕交通优势。◆公路，即临近工程地的高速公路，国道，省道，以及其它道路。◆铁路，特别是与铁路货运站的距离和目前运输的大宗物资种类。◆港口，集装箱，散杂货，特种码头等情况。◆机场，附加值高的货品运输。以某种运输方式为主，考虑多式联运的可能性。

64、工程的具体战略定位和规划设计〔1〕战略定位。根据市场需求、区位交通和优势资源，确定工程的根本定位。战略定位包括市场定位，客户定位，品牌定位等。〔2〕主要功能确定以及分区的空间布局。◆工程的主要功能。如办公、交易、仓储、配送、信息、配套等。◆各功能区的主要经济技术指标，以及相互关系。◆功能区的空间布局，以及相互关系。〔3〕具体规划设计。建筑形态〔外观和内部〕，道路规划〔人车分流〕，景观绿化等。既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业需要。

75、确定工程的开发和盈利模式〔1〕土地规划。◆土地性质。物流用地。市场〔商业〕商业用地。◆土地价格。协议确定。◆规划条件。配套局部20-30%。〔2〕开发原那么。统一规划，分期开发；滚动开展，分块管理。〔3〕经营模式：出租，销售，租售结合。园区开发租售结合模式下，具体比例确实定：持有局部20-30%。〔4〕工程后期运营的收入结构。房屋租金〔含物业费〕，业务整合，信息效劳，其它收入。

86、工程运营管理模式，是决定工程成功的根本〔1〕公共效劳体系。◆专业性物业管理效劳。◆一体化行政效劳，包括统一开具发票，办理行政许可等。◆企业管理效劳。◆业务整合效劳。◆物流金融效劳，包括贷款，担保，保险，融资租赁和仓单质押。〔2〕信息效劳平台◆物流行业公共信息效劳。◆业务信息增值效劳。

97、获得政府的相关扶持政策〔1〕国家产业政策导向和资金支持。列为省重点工程工程。向国家有关部门申请扶持政策。〔2〕当地政府的有关政策。◆土地政策：土地价格在挂牌前签订协议确定。◆规费政策：市区两级开发建设的行政事业收费减免。◆税收政策：工程税收地方〔市区两级〕留成局部免二减三，入驻企业享受同样待遇。◆其他政策：手续办理，行业管理，资金支持等。

10总结：物流园区规划和运营要注意的七大问题1、深刻把握宏观经济开展环境，工程地的城市产业结构与市场客户需求，看看是否支持工程的开展。2、分析工程周边的可