长沙梅溪湖地产项目（案例分析）.ppt

谨呈：湖南省宜居地产开发;汇报思路图解;Contents;一、工程宗地分析

1.区位/地块/指标;长东路〔建设中〕;;2.长沙城市开展格局;3.长沙房地产开展格局;大河西先导区梅溪湖片区规划总图;核心商务区;梅溪湖规划局部效果图〔美国盖特〕;梅溪湖国际新城高起点的规划及政府与投资者的推动，给梅溪湖片区开展带来无限的想象空间，未来开展潜力巨大。以高科技为依托的现代效劳业产业功能定位，将为区域导入大量高智年轻就业人口。产业人口的聚集将推动区域房地业开展，是本工程开发应把握的机遇！;5.开发商战略;三、工程开展背景小结;Contents;一、宏观环境

1.经济因素;经济增长方式转变;8月;国际输入型通胀预期和国内物价指数节节攀升，给日益严峻的通胀重重加码，引起中国政府高度关注，加息预期明显，国家货币调控政策将日趋频繁；

经济开展结构调整使得房地产支柱产业地位明显下降。为维持房地产业平稳开展，调控政策严阵以待〔如限购令、房产税等〕；

房地产调控政策将向常态化、精细化、专业化开展，房地产业即将进入全面深度调整期。;区域经济状况：;社会零售总额逐年变化图;房地产市场;长沙经济开展稳健有序，第二产业开展较快，带动相关从业人员晋升为新富阶层；

城市新区处于规模化、城镇化开展阶段，基建投资额环比增幅下降，而社会固定资产投资额增幅却逐年增加；

人均收入突破3000美元；居民消费信心上升。人均消费支出及社会零售总额环比快速上升。;2005年，省政府公布实施?长株潭城市群区域规划?

2007年12月14日经国务院同意，国家发改委批准，长株潭城市群为“全国资源节约型和环境友好型社会建议综合配套改革试验区〞。;城际铁路、湘江过江通道、地铁交通、国际空港相继开工，拉开了长沙国际化，区域核心化建设的序幕。;滨江新区——商务中心和国际连锁商业基地：

布局世界知名商业、零售业的连锁机构和大型商业与消费中心、专业商务效劳机构及高端房地产工程。;长沙城市未来数年的开展战略清晰，以两型社会为准，抓住中部崛起的战略开展契机；

大开展背景下的交通网络规划建设，给城市开展带来了强劲的动力。;长沙???地产市场——供销走势;417新政;;4.近三年月销售量及购房需求分析;市场供需关系相对平衡，近期因开发商上半年受政策影响积蓄的产能释放,预计未来3～4个月供大于求趋势明显;

紧凑户型竞争剧烈,产品供给集中于60～90、90～120之间;

整体价格变化趋于平缓，价格上涨乏力；

销售向超大楼盘集中。下半年，大批外来品牌开发商〔如万科、恒大、北辰、怡海、融科、新华都等〕都将陆续推出大量房源，受年底回款压力影响，加大促销手段及采用相对谨慎的价格策略，大肆争夺刚需购房者。;五、岳麓区市场分析;2.市府板块;3.麓谷板块;区域特点：景观、生态环境较好，临近湘江，岳麓山以南；城际交通位置较好，绕城高速、二环线由此经过。商业配套有待改善，区域内校园经济较兴旺。

产品特点：在售工程供给结构较为均衡，主力销售产品以90～120平米为主，局部工程采取精装修的方式，改变竞争策略，收效较好。如阳光100，销售率为50%。

客户群体：主要以周边学校教职工、毕业学生为主，及对生态环境要求较高的人群，外地投资客户较少。;5.供销关系;6.量价走势;岳麓区作为两型社会先导区，随着政府基建投入的增加，未来几年将迎来巨大开展，受关注程度将不断提高；

据统计资料显示，近几年岳麓区土地累计供给量排名全市第一，土地限期开发政策将越来越严厉，预计未来1-2年市场供给到达顶峰期，竞争形势更加剧烈；

量价关系显示，岳麓区目前的销售量与价格均处于胶着状态，激增或陡降现象较难出现；

户型产品上，功能全面，户型面积较小的紧凑型户型大受刚需欢送，而周边生态环境较好的工程，户型面积要求会适当加大，满足改善性需求。;六、片区市场分析;2.经济开展;长沙第一师范;4.商业调查;2〕一师校园商业区;3〕涉外学院商业街;涉外学院商业街;4〕安置小区商业区;5〕万科芒果商业街区〔在售〕;截止11月2日，推出商铺178套，销售为101套，销售率为56%，签约销售均价18882元/平米。;业态：区域商业已经出现集群效应，住宿业，餐饮业、美容美发、服装饰品店等均出现扎堆分布；

客群：主要以校园学生为主，兼有公务员考试或自考生人群；拆迁安置居民较少，安置房出租后，多数人群已搬该区域；根底设施建设施工人员相对较多，均不选择在此处消费；

整体经营环境较差，脏乱差现象亟需更新换代；

万科城市花园芒果商业街区面市，将促使区域商业经营的升级；

区域性综合商业还未形成。;6.住宅调查;2〕涉外国际公馆;在售4、5、6、7栋;3〕万科城市花园;4〕中房F联邦;在售4、12、13、14栋;7.片区市场分析—住宅小结;Contents;;二、工程开