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（营销策划）南汇大富苑项目营销策划

报告

南汇《大富苑》项目营销策划报告

目录

一、项目状况

二、产品分析

三、项目SWOT分析

四、目标客群定位

五、项目定位

六、营销推广策略

七、销售执行及人员配置

一、项目状况

具体建筑指数见下：

基地面积：21344m2

建筑总面积：35208m2

2222

（多层面积：10696m，高层面积：16216m，商场面积：7208m，办公面积：1088m）

建筑占地面积：6148m2

容积率：1.65

建筑密度：28.8%

绿化率：37.1%

机动车停车位：135辆

非机动车车位：380辆

总户数：226户

地下车库面积：1550m2

二、产品分析

本项目——《大富苑》是一个集住宅、商铺、办公于一体的综合性项目。其中，住宅是主要物业类

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型，总建筑面积约26900m左右，占总开发面积的75%，其次为一层商铺，沿康沈路而设。并另有少量

办公楼。

项目东面临水——咸塘港。咸塘港是一条天然河流，但目前污染严重，水质较差，因咸塘港已列入

周浦政府河流整治的重点项目，不良状况将有所改善；西面为康沈路。康沈路是连接周浦与浦东新区

及南汇其他镇的交通要道。在本项目地块康沈路西端有一个交通路线的集中站点，停靠的公交线路及

专线车通达上海浦东新区、市区人民广场、徐家汇的中心地带；南面为祝家港路，北面为汤木桥路，

向周浦纵深地区延伸。

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项目总体规模不大，约35000m左右。但规划上注重绿化环境的营造、设置亲水平台。项目以多层、

小高层为主要建筑形态，立面为简约、时尚的现代风格。

三、项目SWOT分析

为了使本项目定位及营销策略更具针对性，根据我司市场调查及对本项目产品状况分析，本项目优

势、劣势、机会、威胁状况具体如下：

优势（Superior）

宏观市场的良好走势，为项目去化带来利好因素

上海房地产整体市场的良好走势，是本项目未来市场销售利好的基本保证。

周浦镇区位优势

周浦镇号称浦东十八镇之首，是南汇区商业经济比较发达的中心镇。本项目位于周浦镇区域，其区

位决定了项目本身影响力将辐射至南汇及浦东区域。

交通便利，四通八达

除周浦镇中心区域交通路线密集外，本项目地块所处康沈路，有大量公交路线及专线车在此设立站

点，通达各郊县区、徐汇区、浦东新区及人民广场等地区，出行十分便利，是周浦镇的重要交通枢纽

之一。

咸塘港——天然水景资源

咸塘港是贯通周浦地区的天然河流。在上海房地产市场上，天然水景资源向来是提升住宅小区品质

的重要标志之一，临水而居是高档次生活的象征。本项目地块东面紧靠咸塘港，拥有天然的水景资源，

对提升本项目整体品质具有很大利益。

劣势(Weakness)

地块位置相对偏僻

本项目地块位置与周浦镇中心相距约有一站路，区域环境与周浦镇中心的繁华景象有较大差距，比

较偏僻。

河水污染严重，视觉效果较差

虽然本项目东面即为咸塘港天然河流，但河流污染非常严重，呈现乌黑色，视觉效果比较差。因此，

将对整个小区住宅品质仍然产生负面影响。

机会(Opportunity)

周边地块进入开发阶段，带动区域人气聚集

随着紧靠本项目地块的《沈默荷兰园》、《创欣南苑》的开发，将使区域目前状况得到改善，吸引并

聚集人气，形成板块效应。对本项目区域环境的改善和未来市场销售，具有很大的积极影响。

产品总体规划思路具有前瞻性

本项目产品规划强调绿化景观的营造、水景资源的利用，且立面为时尚、简约的现代风格。而当地

的其他同类产品仍以早期的欧式风格为主。可以看出，本项目产品规划在当地具有一定的前瞻性。

产品开发思路具有较强针对性