新乡市维多利亚城9号楼定位方案.ppt

维多利亚城9号楼定位方案;1、新乡概况;二、新乡市房地产

市场概况分析;

;1、新乡市商业总体状况分析;〔1〕新乡市商圈分级状况调查分析;商圈示意图;新乡市整个商圈正呈现出向东、向南的开展态势。东面由于市政府等行政中心的带动，未来将形成一个以行政中心为引力场的商圈；南面，由于高新技术区的存在，以及高尚住宅区的聚集，正在形成整个城市的富人区，由于居民的消费需要，也正在形成一个新的商圈。;〔2〕新乡市主要商业街

调查分析;平原路：是新乡市传统的商业街，也是新乡市最繁华的路段。;金穗大道：该大道又称南干道，路面宽阔，车流较大，而人流较少。;

人民路：中高档餐饮一条街

;解放路一级商圈与三级商圈的边缘地带

中段主要以精品店为主，租金约80-85元/平米;胜利路中段，处于新乡最繁华的一级商圈范围内，是新乡的黄金地段。服饰专卖为主。

业态分部主要是品牌专卖店，品牌有特步、富贵鸟、李宁、柒牌、圣.路易、劲霸等。租金大约为140-200元/平米。

;总结：

新乡最繁华的商业街集中在平原路、胜利路、人民路、劳动路上，也是新乡传统的商业旺区，属于市级黄金地段；其余地段如和平大道、金穗大道，新飞大道那么是新乡的交通主干道，车流较大，而人流较少，因而商业也不会太旺盛。;〔3〕主要商业街租赁价格比照;总结：

黄金地段的商铺租赁价与一般地段的租赁价相差较大，最繁华的商业街路段已租至200元/平米.月，同一地段位置相差影响也较大，而与之相距不远的店铺那么由于缺乏人气的形成，租金有着明显的起伏。因此可知，在形成人气的传统老商业街或者是已经形成特色的商业街，那么租金较贵。;2、新乡市大型商场、百货;〔1〕新乡百货大楼;〔2〕胖东来百货;〔3〕平原商场;〔4〕新天地时尚购物广场;〔5〕豫北大厦;〔6〕华侨友谊商厦;〔7〕新大新商厦;3、市场商业业态〔购物中心〕物业价值比照;总结：

在经营的大型商场、百货中，只有胖东来、平原商场生意经营优良，其余经营状况一般，大局部商场甚至不惜整层面积用来反季节服饰销售〔羽绒服〕。

但局部商场如天窿??二至四层商场甚至因为经营惨淡，已关门停业；局部商场如位于百货大楼附近的特比特商城用电子屏幕打出各层招租的广告；可见，在剧烈的商场竞争中，商业经营面临着新一轮的洗牌。;4、新乡在建、在售大型商业物业;〔1〕普利商贸城;〔2〕富达房地产购物广场;区位：新飞大道与金穗大道交叉口东北角

开发商：新乡市富达房地产开发公司

占地：28670㎡

总建：11万㎡，其中纯商业面积供给80000平米

总体规划：5层，地下负一层为停车场、1-4层为商场

特征：先招商再销售，目前全部意向签约，成功引入国美电器、银基百货、盛联国际家具城、金彩大型文化书城进驻。包括1.7万平米家世界大型综合超市；1.5万平米新乡最大规模图书城；2.5万平米精品百货大卖场；1万平米盛联国际家俱城；1万平米家电、数码大卖场；5000平米特色休闲娱乐城；

预计销售时间：2006年4月底，首层销售、定价内铺约为5000元/㎡，开发商主要使用销售政策10年后原价回购方案，以租代供。不满十年超过一年开发商可以根据年限加价回购。

经营管理公司：北京三和商业经营管理公司;〔3〕东方文化商业步行街;区位：新乡市平原路、胜利路和解放路交汇处

开发商：新乡市豫兴房地产开发公司

占地：111.3亩

工程概况：新乡市国际购物公园是新乡市目前首个以娱乐为主题的商业乐园，引入香港知名商业管理公司，对新乡国际购物公园进行专业统一管理，被市政府列为2004年全市十大工程之一。该公园将在原卫河公园的根底上进行彻底改造，占地面积50余亩，建筑面积为6万平方米，建筑采取清朝时期的古建筑风格，不仅具有商业风味，还具有浓厚的历史文化气氛。该工程定位为娱乐主题情景体验式商业中心，全力打造古牧野文化。规划有美食街、运动特区、品牌特区、时尚主题百货区、大型娱乐特区、休闲保健区、休闲酒吧区七大主题功能商业区。工程商业总建筑面积为55817.4㎡，整个工程分三期开发。;〔6〕金谷集团东方广场;区位：新飞大道与金穗大道交汇处东南角

开发商：金谷集团

占地：11万平米

总建：17万平米，其中商业面积8万平米

工程概况：金谷东方广场为新乡地区首座设有大型室内中庭景观的购物广场，提出“体验式风情购物广场〞概念。工程规划四大组团、六大主题景区，集购物、休闲、娱乐、文化、体验于一体。围绕体验式消费，建设了以休闲大道为连接的主题园林和特色景区，注重生态环境与商业布局的和谐性。;〔7〕金谷时代商务广场;区位：和平大道与平原路交汇

处

占