物业管理实务知识1研究报告.ppt

物业管理实务知识;政府、开发商、物业管理公司、业主、业主委员会之间是什么样的关系？;业主享有哪些权利？;收益权。如共有局部被出租、出售取得收益的时候，业主可以取得相应分额的利益。

表决权。业主参加全体业主大会，对大会讨论的事项享有投票表决权。

参与制订规约权。即参加全体业主大会，参与制订和修改公约、管理规那么等权利。

选举与罢免管理机构人员的权利。即参加业主大会，选举管委会成员，罢免管委会成员以及通过管委会罢免物业管理公司的权利。

请求权。即依据管理公约请求召开业主大会、请示管理机构正当管理事务，请求收取分配共有局部应得的利益、请求停止侵犯共同利益的行为的权利。;什么是建筑物区分所有权？;商品房销售面积为购房者所购置的套内或单元内建筑面积〔简称套内建筑面积〕与应分摊的共用建筑面积之和。商品房套内建筑面积由三局部组成：套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。商品房各套〔单元〕之间的分隔墙、套〔单元〕与公用建筑之间的分隔墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。;建筑物区分所有权共有局部的共有权;公用部位、设施设备及景观权;“景观权〞属于全体业主所公有，它是一种虚拟的所有权。作为小区风貌的楼宇外墙面颜色、立面造型、绿化、道路以及小区四周的草地上或小区与外界交接建筑物楼顶上的空间等，是小区的形象和特征，也是城市的市容市貌，为全社会所有，所以对其的利用和使用、更改除应得到全体业主认可外，还会受到城市建设法律、城市规划等因素的制约。

景观权不同于相邻权，相邻权是指不动产的各方，在履行权利的同时应保障相邻方截水、排水、通行、通风、采光等方面的便利。;“景观权〞在具体操作中的表现形式;业主对物业效劳质量不满时可以拒缴管理费么？;但如果物业管理公司事先向业主作过承诺说效劳质量达不到要求业主可拒缴管理费，在这种情况下，业主不缴纳管理费不构成违约。

最好的方法是业主向物业管理公司反映要求其改正，同时也可以向业主委员会汇报，由业主委员会向物业管理公司进行交涉，如??物业管理公司不接受意见并且改正不符合条件时业主委员会可以解聘物业管理公司。;谁拥有小区停车位的处分权、收益权？;物业管理公司是否有对住户罚款的权利？;业主委员会能否独立承担民事责任？;业主可随时查阅物业公司的财务状况么？;查帐的目的是监督物业公司财务支出是否符合预算工程，有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主的行为。作为监督方与被监督方都需要就检查结果作出权威的、有法律效力结论，而一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。因此，当业主以个人身份查帐时，物业公司有权拒绝，否那么每个业主都可以滥用自己的查帐权，这样只能严重干扰物业公司的正常运作。;业主如果要行使此项权利，有两种途径可以选择：一是私人委托会计律师事务所检查；二是提请业主委员会委托专业事务所检查。只有国家法律成认的专业会计事务所才能提供有效的审计报告以到达查帐目的，维护双方的合法权益，同时也才能真正帮助业主行使自己的合法权利。;物业管理公司在业主办理入住手续时是否有权扣押业主的房屋钥匙？;物业管理公司与开发商是两个独立的法人主体，物业管理公司自始就没有拥有房屋钥匙的权利，它只是在业主办理完入住手续时代开发商把钥匙交给业主。业主入住手续不全，它可以采取它有权采取的其他有效措施，但无权扣押业主房屋的钥匙。;物业公司有权对业主强行停水停电么？;事实上，小区业主供水供电合同的相对人应是供水公司或供电公司。根据权利义务一致原那么，用水用电人有义务缴纳水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电。也就是说，用水用电人享有要求供水供电的权利，而供水供电人那么享有收取水费电费的权利。根据合同履行的抗辩原那么，如果用水用电人不履行缴纳水费电费的义务，那么供水供电人当然享有拒绝供水供电的义务即停水停电的权利。

物业管理公司不属于供水供电人，其不享有停水停电权。停水停电权是供水供电企业的一项重要的合同履行抗辩权。在物业效劳合同中，双方即使约定在业主欠费的情况下，赋予物业管理公司以停水停电权，这显然侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款。依法理，这种条款一般应经得第三人即供水供电人同意。否那么，即视为无效。;物业管理公司之所以收取水费、电费，这种“收费权〞只是受供水供电人委托。由于供水供电义务所对应的缴水费电费义务。此时，即使供水供电人授权物业管理公司以停水停电作为收缴管理费手段，由于供水供电所对应的只是缴水费电费的义务，同样也不能以停水停电催缴物业管理费。

物业管理有其特殊性，其效劳针对全体业主而不能分割，在单个业主不履行缴纳管理费义务时，物业管理公司不能依合同履行抗辩权拒绝提供物业管理效劳。这样，势必侵犯其他业主的利益。

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