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广州市青年群体住房租购决策的影响因素分析

内容摘要

租赁住房市场和买卖住房市场是房地产市场的左膀右臂。租赁负责保障人民居住的基本需求，买卖为有能力的人群提供更多消费选择，两者共同支撑房地产经济的健康发展。因此，研究二者之间的选择的影响因素能够更好地帮助设计合理长效的住房市场，对我国房地产市场结构的构建具有重要的理论意义和实践价值。以2021年广州市1534岁的青年群体为调查对象，应用Logistic二元回归模型分析不同因素对第一居住阶段租购选择的影响，并在此基础上分析其租房和购房的具体偏好，提出市场建议。研究结果表明：在选取12个影响因素的指标下，心理因素中对租房的看法这1个指标对第一居住阶段租购选择有显著相关影响，且3成的人在选择时首要考虑政策是否能保证市场价格合理。

关键词：住房市场；租购决策；影响因素；Logistic二元回归模型；广州市青年群体

1绪论

1.1选题背景

自新中国成立以来，我国的住房发展历经了许多变革。低经济效益低活性的统筹安排福利分房制度在1978年改

革开放后，一步步变为经济发展主力高市场活性的商品化、市场配置资源、政府保障基础的城镇住房制度。

2005-2010“十一五”期间，我国房地产市场和房地产业发展尤为迅速，全国房地产开发投资年均增长32.0%，全国商品住房销售面积年均增长约19%[1]，住宅产业化、住宅消费的积极进展拉动上下游建筑家装等行业发展，解决了大量就业问题，是为国民经济发展的大动力马车。同时，全国各地开始出现部分城市房价过高上涨过快投机性强的现象，办公厅和先后下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。2011-2015“十二五”期间，有关部门公布了落实文件的“五项措施”以及严厉调控政策的“国八条”——在千方百计增加供应实现创收的同时，采取政策措施抑制投机性不合理住房需求并加强市场监管。但政策基调仍只是遏制房价过快上涨并不阻止其上涨趋势。至2016年9月份，全国多地房价（尤其部分一二线热点城市）出现的非理性迅猛上涨引起市民恐慌[2]，问题达到了顶峰。

在经济飞速发展的阶段中，我国房地产业随着城镇住房制度的改革而发展壮大，对国民经济贡献巨大，成为了政府财政收入的重要支柱。但它同时也带来了普通城镇居民难以企及的泡沫高房价和有过剩库存及高空置率的城镇住房短缺，过热的购房市场和未充分发展的租赁市场并存就是房地产市场供需不平衡不充分的证据。我国住房租赁占比仅6%，而美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%[3]。

为了调整市场结构、持续深化改革住房制度，2016年在中央财经领导小组第十四次会议上提出了“让全体人民住有所居”的建设发展目标，强调住房居住属性，以新市民住房需求为关注点，建立购租并举的住房制度，金融、财税、土地、监管立法多策并举，为建成市场满足人民多层次需求、政府保障民生基本住房、优化居民住房有效供给的长远住房制度而努力[4]。2017年的十九大报告明确指出“坚持房住不炒定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。自此，新时代租售并举住房制度的构建拉开了序幕。

1.2选题意义

的十九大报告中指出，中国特色社会主义进入新时代，我国的社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。住房显然是社会矛盾中的一大民生问题，需要加以重视和调整。

长期以来我国住房市场“重购轻租”的现象都十分突出，提倡租购并举有利于缓解整体住房市场的供需矛盾，从根源上化解市场运行带来的高价炒房行为，促进构建房地产市场平稳健康发展的长效机制。另外，政府提供的住房保障主要为公租房廉租房分配和棚户区改造，如若租赁住房市场发展起来盘活存量减少空置，市场也能够减轻政府的一部分负荷。

本论文将广州市的青年群体作为样本，探讨人们对租购住房选择的考虑和看法，分析其中的影响因素及新生代带来的观念变化，这能够为“租购并举”的政策设计针对性提供源头性的信息数据。

广州市是我国的一线大城市，属于大经济体、粤港澳大湾区的核心地区之一、新城镇化试点地区，同时还是我国第一个商品住宅项目建设地，在房地产市场领域具有标杆作用，政策在广州的反响非常具有借鉴价值。而大城市住房的问题中，新市民、部分常住人口（外来务工人员）、刚从业者及从事基本公共服务人员的住房困难较为突出

[5]，这些群体大部分都是青年群体，属于事业拼搏期，收入少开销大，积蓄不稳定，他们是最有可能的租赁住房消费对象。将他们作为样本加以分析的租购影响因素，对同时完善住房市场体系和住房保障体系这“两个体系”具有非常深刻的现实意义，也是为保证人民住有所居的蓝图目标提供的一份力量。

1.3国内外相关研究

1.3.2国外研究现