2025年物业管理师物业经营管理考试复习纲要.docx

物业管理师《物业经营管理》考试复习纲要

第五章房地产市场与市场分析

本章规定：

掌握：物业经营管理计划及其编制，计划的重要内容和体现方式。

熟悉：房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。

理解：反应和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。

本章考试知识要点：

本章复习纲要：

一、房地产市场概述

房地产市场概述

房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所以及一切交易途径和形式。

房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指目前潜在的房地产买者和卖者，以及目前的房地产交易活动。

一种完整的房地产市场由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等原因构成的一种系统。

与一般市场相似，房地产市场也是由参与房地产互换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。

房地产市场的运行环境

房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一种中心体时，它周围多种影响原因的总和。

包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法制环境、技术环境、资源环境、国际环境。

房地产市场的影响原因

影响房地产市场发展的社会经济原因；

影响房地产市场转变的社会经济困素。

（技术、金融、人文、自然、政治。）

二、房地产市场构造与市场指标（熟悉）

（一）房地产市场构造

房地产市场构造包括总量构造、区域构造、产品构造、供求构造和投资构造。

（二）房地产市场细分

我们可以按照地区范围、房地产类型、增量存量、交易形式等原则，对房地产市场进行细分。

细分市场：买方市场是由若十个购置者构成的，而他们在产品需求、购置能力、地理位置、购置态度等方面都会有差异，这些差异便形成了市场细分的根据。

市场细分的措施：根据买主对产品的不一样需求或营销反应将购置者分为若干类型。

（三）房地产市场指标

反应和描述房地产市场状况的指标，包括供应指标、需求指标和市场交易指标三种类型：

供应指标

存量，是指汇报期期末如第年或六个月、季度、月，下同已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，汇报期存量=上期存量+汇报期新竣工量一汇报期灭失量；可按物业类型分别记录。

新竣工量，是指汇报期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可接物业类型分别记录。我国竣工量记录指标是竣工面积，指汇报期内房屋建筑按照设计规定已所有竣工，达到入住和使用条件，经验收合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

灭失量，是指房屋存量在汇报期内由于多种原因毁损、拆迁等灭失掉的部分。

空置量，是指汇报期期末房屋存量中没有被占用的部分。我国目前空置量的记录是不完整的，是指“汇报期末己竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面巩中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括此前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括汇报期己竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产企业自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。

空置率，是指汇报期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行记录，包括不一样类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

可供租售量，是指汇报期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量上期吸纳量+本期新竣工量；实际记录过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不一样物业类型等分别记录。由于并非所有的空置房屋都在等待发售或出租，因此某时点的空置量一般不小于该时点可供租售数量。

房屋施工面积，是指汇报期内施工的所有房屋建筑面积。包括本期新动工的面积和上期动工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。

房屋新动工面积，是指在汇报期内新动工建设的房屋面积。不包括上期跨人汇报期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的动工应以房屋正式开始破土刨槽地基处理或打永久桩的日期为准。

平均建设周期，是指某种类型的房地产开发项目从动工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积新竣工面积。

竣工房屋价值，是指在汇报期内竣工房屋自身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋自身的基础、构造、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑构成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备如电梯、通风设备等的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家俱的