商业地产概念与实操讲义.ppt

东南东一期启动项目水上表演区滨水表演特色景观（缺现场雕塑效果照片）特色景观特色景观DIY陶艺文化艺术创意礼品主题雕塑婵林SPA-视觉和心灵的SPA美容养生养生商场石灸足疗台湾小吃台湾残奥会、上海世博会保留项目的台湾地区民间艺术“电音三太子”、少数民族民俗表演、台湾艺人助阵等台湾特色表演演艺舞台舞台中厅（可容纳观众：约1000人）表演厅（可容纳人数：约350人）会务论坛报告厅（可容纳观众：约300人）宴会（VIP包厢）宴会（小厅）**商圈分析小结1、石路商圈目前定位尚处于中低端购物和餐饮消费，已不能满足消费人群需求。2、当地居民中高端餐饮娱乐消费需求推动了温泉会所、主题餐饮、高档酒店和娱乐会所的出现，而且尚有提升空间。3、石路西拓及新苏德基广场项目建成，将引导新的消费模式。4、石路新旧商圈购物人流主动线，均不经过石路金座项目。５、地铁商业对金座项目有一定影响，但不能作为商业定位主要依据。案例：石路xx项目立地分析商业定位？**案例：石路xx项目SWOT分析优势（O）（1）本案为高档5A级写字楼，建筑形象好。（2）本案处于石路成熟商圈，周边有足够的消费人群，周边配套非常成熟。（3）项目物业条件很好，有完善的物业管理。（4）实行三年返租，有利于统一规划业态。劣势（T）（1）项目设计规划存在一定缺陷，过于注重写字楼功能完善，平面布局不合理。（2）商铺分割出售，统一经营难度大。（3）底层入口动线不畅，将影响1-4层整体业态规划和经营。机会（S）（1）石路西拓，使本案将成为石路新商圈核心，提升商家对项目前景的信心。（2）传统石路商圈业，正处于业态和布局调正阶段，新业态进入市场机会较多。（3）业主项目预期不高，有利后期招商。SO（1）根据新的消费需求，规划新的业态，抢先进入市场。（2）描绘新石路前景，吸引品牌商家入驻。（3）根据新的业态规划和商铺租期，做好商铺返签和租金平衡。ST（1）根据建筑结构布局，规划相应业态组合。（2）调正底层入口人流动线，使每个楼层动线分流，达到快捷安全目的。（3）条件允许下，适当变更写字楼与商铺电梯共享方案。威胁（w）（1）本案非处于购物人流主动线上，零售业态经营难度较大。（2）三年地铁建设期及南面建设工地，将严重影响项目的人流和人气聚集。（3）项目三面临街门面，两面“被包围”，底层商铺租金收益率将严重降低。WO（1）利用项目建筑形象和高档定位，引进中高档餐饮娱乐项目，克服非人流主动线和地铁建设期人气聚集困难的威胁。（2）底层除规划部分品牌零售外，为内铺开辟通道动线，解决被建筑工地围困的内铺出口。（3）底层规划租期短业态，规避租金压力。WT（1）利用金座大厦高档定位，重塑商业形象。（2）引进有经营能力的品牌商家，增强市场竞争力。（3）利用高层户外店招透视力，克服地铁建设问题。（4）合理的业态规划和组合，是成功的关键。**Step2.项目定位**项目定位逻辑图地块状况市场与竞争投资策略定位实现项目定位规划设计业态规划招商/销售运营管理**案例：苏州平江新城滨水商业街项目定位分析**案例：苏州平江新城滨水商业街项目定位分析周边环境:以“城市综合体”的先进理念精心规划，包括国际连锁超市、大型百货、国际影城、量贩KTV、室内精品店步行街、写字楼、城市公寓、商务设施等各种业态；同时新火车站即在项目周边。苏州火车站本案**案例：苏州平江新城滨水商业街项目定位分析项目特征分析项目规模小限高于24米以内周边轻轨对面大商业（万达）部分地下商业不可分割销售优势：规划布局灵活性强劣势：品种单一、难以形成规模化、竞争优势弱优势：交通便利、弱化区域差距、人流导入强劣势：噪音大优势：内部东线容易组合劣势：远景效果差，不能形成标志性建筑和商业优势：容易形成联动、提升区域价值劣势：可比性差、竞争优势弱优势：与周边项目形成呼应劣势：操作难度大、成本高优势：实行统一管理、可改造性强劣势：资金压力大、操作风险较高**案例：苏州平江新城滨水商业街项目定位分析项目商业定位关键问题新城区缺少社区人气支持，如何度过三年市场培育期？体量小，无法引进主力店，如何聚集人流？面对万达广场，如何进行错位竞争力？如何利用苏州新火车站人流？轻轨人流是把双刃剑，如何防止人流