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第六章成本法

[学习目标]

通过本章学习了解成本法含义、理论依据，熟悉成本法适用的估价对象、估价需要具备的条件，掌握成本法估价的操作步骤、基本公式以及每个操作步骤所涉及的具体内容。

[案例导入]

深圳一品牌开发商欲成本价4900每平售房价格调整一步

自金九银十开发商促销的如意算盘落空之后，全国楼市便陷入降声一片的哀嚎之中，上海、北京品牌开发商领衔降价。而深圳市场在这场席卷全国的降价大潮却显得相对风平浪静。然而近期，深圳卓越集团将对其位于深圳东部一楼盘采取成本价出售，再次引起整个房地产行业的轩然大波！

降价潮蔓延至深圳一楼盘将按成本价4900元/平出售

据了解，在全国金九银十均惨淡开局之后，上海楼市在龙湖、星河湾率先降价促销之下，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮，后继者包括绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。上海之后，北京各大房企假加入房价跳水大军，北京华业东方玫瑰、珠江拉维、润枫领尚等项目降价幅度与最高价时相比普遍在20%以上，有些甚至于已经超过40%。

而一直以中国楼市风向标的深圳市场在这场席卷全国的降价大潮却显得相对风平浪静，十一之后仅有位于龙华新区的花半里项目在开盘一月之后价格直降2成，诸如万科、招商、金地、中海等开发商虽然都已经保守定价，但尚未有在售项目直接大幅降价的行为发生。

但近期，深圳全国性著名房地产企业，总部位于深圳的卓越集团将对其位于深圳东部一楼盘采取成本价出售，直接将价格调整一步到位，不再给购房者以降价想象空间的做法，再次引起整个房地产行业的轩然大波！

据卓越集团项目负责人介绍，该项目位于深圳东部与惠州交汇处，为卓越在全国第六座蔚蓝海岸，也是深圳第二座蔚蓝海岸，全国规模最大的蔚蓝系产品，总规模超过200万平方米。考虑到整体市场不景气和购房者承受能力，即将推出的卓越东部蔚蓝海岸300多套高层单位将全部以成本价发售，均价为4900元/平方米，相当于深圳另外一座蔚蓝海岸二手房价格的1/6左右，同时也低于周边项目价格2成-3成左右，价格一步到位，不再给购房者继续调价的预想空间，让买房人也买的安心，住的顺心！

记者就此采访了中原地产事业一部徐智勇总经理。徐总向记者确认了卓越将以成本价推货的信息，按照卓越集团目前在深圳的品牌影响力和卓越东部蔚蓝海岸的产品品质，该产品正常定价应为5500-6000元之间，高于周边房价1-2成为合理价位，但此次卓越却反其道而行之，低于周边在售项目定价2-3成，这个价格放出来之后，估计会对整个深圳东部市场都会有相当大的冲击力。

按照中原地产对整个深圳东部市场多个项目的成本核算的调查，2011年深圳东部土地成本平方米均价约为1500元，建安成本约为2500元/平方米，财务成本和其他开支和税费约占总成本的20%，深圳东部项目的平均开发成本约为4800元左右，品牌开发商如果楼盘品质做的比较好的话，则成本可能会上升到4900左右，所以卓越集团首次推售的东部蔚蓝海岸高层4900元的均价说是开发成本价，我认为是实情！

为了进一步深入了解卓越集团此举对整个深圳市场的冲击，记者连线采访了深圳职业技术学院邓志旺教授。邓教授认为，深圳房价之所以晚于上海北京价格变动，是因为深圳目前房价与北京上海城市相比，仍属偏低，泡沫化程度不算太高。以深圳1300多万的城市人口，自有商品住房率低于15%的情况来看，与北京上海自有住房率仍有很大的差距，与一般发达国家50%左右的自有住房率相比更有较大差距，所以深圳刚需购房动力一直十分强劲。

由于近年来深圳房价上涨过快，远超过市民收入增上水平，因此楼市的确积累了一定的泡沫，楼市的价格的回调是正常的市场规律所至，但调价幅度会远远低于北京和上海等中国大中城市。对于卓越集团以成本价推出东部项目，邓教授认为，这可能是企业的个别行为，深圳整体楼市不可能都回到成本价发售，不太可能导致深圳全局范围的大降价，但会对深圳东部市场形成较大冲击，也会引导大量的买房客户前往东部置业，甚至有可能激发深圳投资者的又一轮投资热情，毕竟楼市一直在酝酿抄底情绪！（2011年10月）

第一节成本法概述

一、成本法的概念

成本法是房地产估价的基本方法之一,又称原价法、承包商法、成本逼近法或重置成本法，英文名称为costapproach或contractorsmethod。成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法中的“成本”一词，并不是一般理解的成本，而指的是价格。主要表现在以下几个方面：

（一）成本不仅包括开