【重点研报】中国租赁住房市场：投资潜力与价值洞察-戴德梁行-2024.docx

中国租赁住房市场

投资潜力与价值洞察

前言PREFACE

作为房地产领域的重要组成部分，中国租赁住房市场从最初计划经济时代的单一福利分配到如今社会主义市场经济体系下多元化、市场化运作的转变，深刻映射了中国房地产发展模式的变革轨迹与社会变迁的脉络。

自2015年政府倡导“建立多种渠道、发展租赁市场”以来，至2021年，一系列促进行业发展、推进资产证券化以及实时减税降负等利好政策密集出台，特别是将保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点行业政策的推出，有力地推动了住房租赁行业完成商业闭环。自此，我国租赁住房市场步入新的阶段，形成了保障性租赁住房与市场化租赁住房双轨并行的政策框架。伴随着各类专业化机构及租赁住房运营商的踊跃参与，市场产品结构进一步细分，形成了包括青年公寓、租赁式社区、高端公寓和宿舍型公寓等多元化产品形态。

公募REITs的推出及已上市保租房公募REITs项目在二级市场的优异表现推动投资市场对于租赁住房的关注度持续上升。自2020年至2023年期间，中国租赁住房市场的大宗交易活动呈现出蓬勃发展的态势，交易量与交易额均实现了快速增长。据统计，租赁住房投资额占总大宗交易额的比例，在这四年间实现了跨越式的提升，由2020年的2%迅速攀升至2023年的9%，彰显了市

场对租赁住房投资价值的高度认可与信心。根据戴德梁行2024年必威体育精装版的调研结果，长租公寓/服务式公寓已成为北京和上海投资人最关注的资产类型之一。

展望未来，租赁住房有望吸引更多投资市场的目光与资本注入，成为投资领域的热点。2024年7月，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，将底层资产由保障性租赁住房扩容至租赁住房。预计随着市场化租赁住房常态化发行的推进、城镇化水平的提升、流动人口的增长以及结合租赁住房所拥有的稳定、穿越周期特征，展现出广阔的发展空间与潜力，值得投资者深入探索与布局。

本文聚焦全国范围内租赁住房发展迅速或潜力巨大的16个重点城市，结合政策及产品端情况，深入剖析这些城市的市场存量规模、供需动态等关键指标，旨在全面展示当前租赁住房市场发展现状。同时，租赁住房作为当前最受关注的资产类别之一，如何估值与定价也是当前投资者的关注焦点。本文结合资产特性、市场运营情况深度探讨收益法中的核心估值参数，帮助投资者更清晰地评判。

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目录CONTENTS第一章

目录CONTENTS

05 专业化运营租赁住房分类

整体市场政策综述

重点16城市的保租房政策细则―纳保政策

10 有关租赁住房资产的整体情况及差异的QA

第二章 中国租赁住房市场情况分析

12 主流投资机构梳理

13 主流运营商梳理

17 重点16城市场存量及供应

21 重点16城需求驱动力分析

23 未来市场趋势及展望

第三章 中国租赁住房的投资及退出

25 租赁住房三大商业运营模式

27 中国租赁住房大宗交易情况

29 资产证券化/公募REITs市场情况

31 中国租赁住房资产资本化率CapRate情况

第四章 租赁住房收益法评估核心参数分析

35 收入分析

37 成本分析

折现率分析

思考：租赁住房用地性质多样带来的剩余土地使用年限与资本化率（CapRate）差异

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中国租赁住房市场

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中国租赁住房市场 投资潜力与价值洞察

01

中国租赁

住房市场的分类

专业化运营

专业化运营租赁住房分类

在全球，住房租赁行业发展已久。由于国情不同，各国发展租赁住房的历程和重点也不尽相同，由此各国的租赁住房形成了适应各自国情的、系统性的产品分类标准。下图展现了美国、德国、日本等国家的租赁住房分类标准，这些国家租赁住房行业发展时间较长，分类标准系统性较强。

图1：典型国家租赁住房分类标准

国家

分类方法

主要参数

分类标准

划分类型

美国

市场需求导向

租户类型及需求特征地理位置

租金水平建筑特征

档次/级别

豪华型（A+/A)中高端型(A-/B+)中低端型(B/B-)

低端型(C+/C/C-/D)

补贴型(无级别）

德国

保障功能导向

户型面积租金水平

档次/

保障人群

高端：

高于9欧元/平米/月中高端：

7-9欧元/平米/月中端：

5-7欧元/平米/月中低端：

低于5欧元/平米/月

单身型

户型面积

紧凑型

日本

市场需求导向

地理位置

居住类型

家庭型

建筑楼龄

舒适性

宿舍型

中国租赁住房市场分类

政策维度划分

在国家相关政