地方政府国企城投平台项目的策划包装与融资大全.docx

地方政府国企城投平台项目的策划包装与融资大全

目??录

第一章政府、国企、城投项目的融资策划与包装

一、项目业主及项目名称

二、项目建设内容

三、项目总投资及资金需求

四、项目资金来源及筹措

五、项目收益及平衡

第二章城市更新、城中村改造、棚改、保障房项目的策划与包装

一、城中村改造

二、城镇老旧小区改造

三、棚户区改造

四、保障性租赁住房及公共租赁住房建设

第三章市政基础设施项目（污水垃圾收集处理及供排水、供热、供气、地下管廊等）的策划、包装与融资

一、城镇污水收集处理项目的策划、包装与融资

二、城镇垃圾收集处理项目的策划、包装与融资

三、供排水、供热、供气、地下管线管廊等市政基础设施项目的策划、包装与融资

第四章社会事业项目（医院、学校、养老托育、文旅、殡葬等）的策划、包装与融资

一、医院项目的策划、包装与融资

二、学校项目的策划、包装与融资

三、养老托育、文旅等社会事业项目的策划、包装与融资

系统地分享一下我们在做地方国企、城投平台项目的投资业务时，如何协助国企、城投解决没有项目或者项目不多的短板问题。简单来说，一是协助政府、国企、城投策划和包装出新的项目，以便国企、城投通过新项目的上马实现融资的新增；二是通过新项目的上马解决我们对国企、城投的资金投放过程中，必须有对应的底层资产（项目）和合规的资金用途作为依托的问题；三是通过新项目的上马做出业务、做出流水、做出利润，以此解决我们投资款的退出或者还款来源的问题。

因本文篇幅过长，为方便阅读，欢迎读者添加小秘书（微信号：yanjiuhui-2）领取本文的PDF版本。更多关于新基建、城市更新及城中村改造的实务问题欢迎在我们7月27日举办的专题会上详细交流和探讨（详见流会：政府、国企、城投的基建、城市更新、保障房、片区开发、EOD等项目的策划、包装与融资暨投资机构、房企、施工单位的业务介入模式》），

?第一章???政府、国企、城投项目的融资策划与包装

在地方政府、国企、城投的基建、城中村改造、保障房建设、片区开发等项目的实施过程中，一般都得通盘考虑项目建设运营全流程的融资需求，包括申请地方政府专项债资金以及其他财政性资金，通过政策性金融工具，或者通过银行、保险、信托等市场融资方式进行配套融资等。

对于金融机构和投资机构来说，地方国企和城投平台项目的投资业务方面，项目的全流程推进所涉的资金来源保障一直都是重中之重，因此我们在目前的投资业务方面会特别关注国企、城投在专项债以及其他财政性资金、政策性资金方面的申请和落地情况。为此，我们目前亦更倾向于提前协助地方政府、国企、城投就专项债等政策性资金的支持做好项目的策划和包装工作，以确保资金申请的最终落地以及项目的顺利实施。

对地方政府专项债的投资领域及负面清单、用于项目资本金以及发行流程等进行了基础介绍。现在不论地方政府专项债、还是EOD项目的入库或者申请专项资金、向政策性银行等资金机构申请融资，都免不了项目的前期“谋划”、“包装”问题，在满足项目合规性的前提下，“谋划”的关键是体现项目未来的运营净收入对项目融资本息的覆盖情况，即满足“资金平衡”的要求。以地方政府专项债为例，在地方政府专项债“项目申报——项目入库——额度分配——正式发行”的过程中，在项目顺利完成财政部及发改委“双入库”，各地财政完成债券额度分配后，在债券正式发行前，项目单位需编制“一案两书”（一案：资金平衡方案或称为募投报告、实施方案；两书：律师事务所出具的法律意见书、会计师事务所出具的财务评价报告），其中在“一案”中则需要重点体现项目未来运营收益能覆盖债券融资本息等内容。

因地方政府专项债涉及的项目策划和包装与地方政府、国企、城投申请其他政策性资金或市场化融资涉及的项目策划和包装思路大同小异，因此我们以地方政府专项债的项目谋划为例，对2024年地方政府专项债券支持的“交通基础设施、能源、农林水利、生态环保、社会事业、城乡冷链等物流基础设施、市政和产业园基础设施、保障性安居工程、新型基础设施、国家重大战略项目、特重大项目”这11个领域，结合相关披露案例，对不同领域项目“谋划”及实操要点进行梳理。

我们相信，在理清地方政府专项债支持的不同领域的项目“谋划”的内在逻辑和要点的基础上，项目申请其他资金涉及的“谋划”、“包装”思路可以直接适用或参考本文提及的相关经验。举个简单的例子，在项目进行谋划时，我们认为关注的重点是“项目业主及名称、项目建设内容、项目总投资及资金需求、项目资金来源及筹措、项目收益及平衡”这5个核心要点。

一、项目业主及项目名称

（一）专项债发行主体及项目业主

专项债项目发行主体为地方政府（全国存在37个发行主体：22个省、5个自治区、4个直辖市、5个计划单列市和新疆生产建设兵团这1个计划单列市），但是，项目的业主可以是政府机