资料-UPCS湖南路地下商业街策划报告.ppt

UniquePartnerCustomerSkills;湖南路地下商业街筹划报告;本工程UPCS所做的工作;本次汇报的思维导图;工程投资背景解析;多元城市中心论为多种生活方式的并存创造了可能，也为城市商业的繁荣带来时机;工程投资背景解析;城市经济总量的持续增长，按照经济增长与房地产业开展的关系模型，南京进入飞速开展期;人均GDP接近6000美元，按照国际研究经济周期与房地产开展阶段的规律，南京的房地产进入快速开展期;第二产业、第三产业所占比重较高，预示工业化进程迅速且经济开展活力十足;城市固定资产投资相对理性，对区域经济开展的拉动作用较为明显;社会消费品零售总额的总量较高，接近1200亿元，城市商业经济兴旺，居民消费观念强;居民对大宗消费品的实际支付能力较高但居民消费相比照较保守;城市居民的消费观念在逐步增强，但短期内消费趋于保守，还需要一定的市场培育期转变和引导，居民消费能力相对减小;工程投资背景解析;金融政策;发布时间;发布时间;发布时间;发布时间;发布时间;工程投资背景解析;城市商业的区域特征

■□总体特征：

——城中区商铺投资本钱高，客群面有限，销售压力较大

——自营成为主城区商业地产开展趋势

——新城区商业是开展的初级阶段，社区型商业销售业绩明显优于大型综合类商业

■□分区开展特征：

——江宁、江北是目前主要商业开发区域，主城边缘区配套商业相对匮乏：江宁商业持续大量上市，商业市场格局期待重组；江北大桥商业体量剧增，业态重组是必然；

——核心区新街口商圈将向各方延展

主题性商业开发成为大型商业开发主流

大型商业分布不均衡，业态趋于雷同，同质化竞争严重

主城区的商业配套完善，但商业工程本身缺乏趣味性和科技性

;整体商业市场的销售保持相对稳定的量，年初商业用房供给量大，后期的销售压力将加大;商业市场整体供销;江南八区的商业用房销售价格的增幅较全市明显，这主要是由于土地资源的稀缺和江南八区的优势环境所致

;城中板块商业目前供严重过于求，区域商业用房销售压力非常大;城中板块的商业用房的价格保持较高??增长趋势

【总结】

比较全市、江南八区和城中的商业市场供销情况和成交价格：

从供给看，城中板块商业累积供给量最少，但累计供销比最大，未来一年内商业销售压力全市最大；

从销售看，城中板块无论是从销售体量和销售去化比率均为最小；

从价格看，城中板块销售均价位于全市之首；;用月增长率的平均数推算江南八区商业用房的增长趋势;利用江南八区和城中板块商业用房的价格增长趋势修正本工程的年增长率;工程市场竞争环境;城市与区域商业分析从圈〔面〕、线、点三个维度展开，商业的开展不仅与经济开展水平，而且与城市空间环境、地区居民消费能力等因素密切相关。;在南京城市商业地产规划中，设置了35个商业中心，分市级商业中心、市级商业副中心、区级商业中心三级。在改造提升新街口市级商业中心和湖南路、夫子庙市级商业副中心的根底上，新建河西市级商业中心和火车南站、江宁、仙林市级副中心，使地区级商业中心达12个。;核心竞争圈——区域竞争：湖南路商圈；

?边缘竞争圈——同质竞争：新街口、中央门、夫子庙商圈；

?泛竞争圈层——分流竞争：新城市广场、1912等其他区域级和个性化的集中商业竞争分流。;调研目的：本工程的体量决定了其城市地位，本次调研主要通过对界定竞争范围的调研，充分认识南京城市商圈的运营现状背景，在四大商圈的竞争格局中寻求本工程开展的方向和突破点；

调研对象：湖南路、新街口、夫子庙、中央门商圈四大市级商圈；

调研内容：各区域的商业规划、交通环境、业态分布、租金情况、消费人群、人流量、车流量等；

调研时间：

于2007年9月13日召开工程组会议，市场部成立专项调研小组，在对13名销售人员和4名市场研究人员为其2个工作日的调研技巧培训之后，展开了对四大商圈的全面调研

人员安排：;工程市场竞争环境;品质和档次不断升级的湖南路商圈;在规划建设引导下，湖南路商圈的客户吸纳力，消费形态等商业的延展性将不断扩展;新街口商圈：商圈功能日益多元化，区域布局已趋于饱和，其市场认知度最高、辐射范围最广

;作为交通枢纽、物流中心位置的中央门商圈，面向的是群众化的商业定位，以中低端为主;夫子庙商圈是中西结合、融秦淮历史文化的商业副中心，但整体消费层次不高;工程市场竞争环境;新街口核心商圈主要以大型综合商场和地下商业为主;中央门商圈主要以酒店宾馆、批发类大市场为主;夫子庙商圈主要以餐饮、食品和古玩艺术品市场为主，具有很强的秦淮文化特色;湖南路商圈主要以餐饮、服饰为商圈的经营主流，但多元化的商业形态正逐渐勾勒成型;业态