合肥金大地马鞍山路项目定位与发展战略世联86页PPT.pptxVIP

合肥金大地马鞍山路项目

市场定位与发展战略

（中期汇报）

;项目研究工作的阶段划分;项目分析的总体技术思路;Part1:基础资料关键结论;Part1/1：市场资料分析主要结论;项目剖析价值点挖掘;住宅市场调查与分析;公寓、写字楼市场调查与分析;收入

特点;消费者调查与分析;消费者调查与分析;市场需求总价集中在20-40万，且近两年变化不大;;受访者工作单位分布;职业分布;受访者家庭月收入;希望的购房区域;选择购房地点的主要考虑因素;选择具体楼盘时的主要考虑因素;对建筑形式的选择;对户型的选择;对住宅面积的选择;可承受的总价;小高层的优点（相对多层）;小高层的缺点（相对多层）;希望交房时的装修情况;消费观念——外观与功能的比重;消费观念——性能与价格的比重;消费观念——流行与个性;Part1/2：目标分析重要结论;因为几个目标可能相互影响，根据与发展商的前期沟通，发展商期望目标顺序确定为：

;市场风险可控的前提;销售均价按3450元/m2；

容积率仅为估算，根据实际排布情况可调查。

建筑成本按二个节点计算：18层、30层。

销售周期按2年进行测算。;单位：万元;容积率增长，楼面地价递减效应将低于建设成本递增效应。;考虑到规模，为了保证销售，价格不能完全脱离市场现状。;Part2:寻找机遇，突破困局;寻找机遇

突破困局;战略定位;住宅

;办公

;核心客户分析;价值;价值;困局;突破！;方向的切合度评估;竞争战略;管理费和实用率是现实问题，很难教育市场接受，故反其道，说“阔绰”，营销上要拨高形象：例星河/元一。此外，在产品和服务上一定要提高品质，让其感受到付出管理费和实用率是值得的。;案例。;合肥元一时代

(R:2.66与1.5左右的竞争);南方模式：

规模大+密度低

反其道的思想：

管理费和实用率是现实问题，很难教育市场接受，故反其道，营销上要拨高形象“我的地位、我的品味、我的情调”；

此外，在产品和服务上一定要提高品质，让其感受到付出管理费和实用率是值得的。

可借鉴点：

用12层的印象销售18层为主的建筑。

五星级酒店（形成档次感）

定位：

定位于主流需求（中高档需求）??与相邻楼盘在营销、产品上形成气势差异：为了形成住宅档次，不建临街商业。;案例。;济南阳光100新城

(R:2与0.48及1竞争);与周边项目的比较;成功关键因素;案例。;星河

(R:4.2与2.8竞争);成功关键因素;假设二：包装一个所谓的概念就开始销售；;Part3:规划方案，核心因素;布局和开发顺序的关键点;布局和开发顺序的关键点;产品组合：

大量12~25层小高层住宅+1栋30层办公+1栋小户型公寓+泛会所+临街商业

下述规划部分均针对这一方案提供。;功能配比（方案2）;开发方案;策略一：

营销创新，重建市场标准！

策略二：

通过全方位“社区”营造和展示，掀起新一轮的居住革命！

策略三：

全方位产品创新，展现小高层的空间优势，变劣势为优势！;;;;;;

;

;;架空层园林;;空中别墅;;阳光花房;;项目支撑客户购房全过程的设置;我们的产品;测算;Thanks！;附件：;1、Geniusonlymeanshard-workingalloneslife.(Mendeleyer,RussianChemist)?天才只意味着终身不懈的努力。20.8.58.5.202011:0311:03:10Aug-2011:03

2、Ourdestinyoffersnotonlythecupofdespair,butthechaliceofopportunity.(RichardNixon,AmericanPresident)命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二〇年八月五日2020年8月5日星期三

3、Patienceisbitter,butitsfruitissweet.(JeanJacquesRousseau,Frenchthinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.2020

4、Allthatyoudo,dowithyourmight;thingsdonebyhalvesareneverdoneright.----R.H.Stoddard,Americanpoet做一切事都应尽力而为，半途而废永远不行8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:10

5、Youhavetobelieve