天佑国际酒店公寓营销执行建议案.pptVIP

“天佑?国际〞营销执行

建议案

;酒店局部

一、酒店楼层规划及套数安排

二、酒店的起价、均价和价格走向

三、酒店的投资回报测算

四、酒店认筹认购方案

五、酒店会员卡〔金卡〕使用权限

六、酒店户型可售面积及户型点评

公寓局部

一、公寓的起价、均价和价格走向

二、公寓的投资回报测算

三、公寓认筹认购方案

四、公寓会员卡〔银卡〕使用权限

五、公寓销控策略

六、公寓户型可售面积及户型点评;一、酒店楼层规划及套数安排;让我们先来看看“天佑·国际〞的整体推盘思路;推盘策略;从客户分类角度来看，酒店的客户主要是投资型置业者，他们所关心的是投资回报率、回报形式、收益时长、租赁条件和状况等因素，当有了酒管公司的经营和托管保障之后，他们对于物业楼层方面的因素就不太敏感了；而公寓客户的购置目的那么以置业自用、办公、租赁为主，他们和他们的房客追捧具有广阔视野和景观的高层，在这个根底上，楼层越高，价值越高，利于实现公寓的销售和利润最大化；反之，就是一种资源和价值浪费。

从电梯分布、人流动线和经营角度等进行分析：我们的酒店配套在3、4楼，如果将客房规划为18—30层，那么就不利于酒店整体经营，而且将形成大楼内4大人流的交杂，不管是对公寓业主还是酒店客人的工作生活以及物业管理都带来不便，不但降低了产品的品牌档次，更难以消除准客户的心理隐忧，对促进他们的认购决心不利。

回忆楼盘先前的规划和建设，我们发现在楼层调整的施工上并无太大难度，唯一的阻碍就是17楼的供水/空气设备回路，但是权衡利益，不难看出楼层调整的重要性。

;规划理由〔2〕;1、假设产权酒店在6-14层，即共9层、243间，测算工程的开发利润;6-14层为酒店工程开发利润预算;2、假设产权酒店在6-17层，即共12层、324间，测算工程的开发利润;6-17层为酒店工程开发利润预算;3、假设产权酒店在6-20层，即共15层、405间，测算工程的开发利润;6-20层为酒店工程开发利润预算;销售收入;由于工程总体开发本钱是根本不变的，因此，由上述4种方式计算可得知工程的开发利润为：;二、世界级私人酒店价格策略;区域因素比较（2）;个别因素比较（1）;个别因素;项目名称

;起价;价格走向;户型面积;公寓共有12种户型

A型：开间4.2米，进深8.3米，南向，带卫生间，结构较佳

B型：二房二厅一卫，带观景阳台，南向，户型较佳

C型：建筑面积30.58平米,开间3.6米，进深6米多，总价低，西晒较严重

D型：建筑面积31.91平米，开间3.9米，进深6米多，总价低，西晒较严重

E型：开间4.2米，进深8.6米，但属于正北向

F型：开间3.6米，进深8.6米，面积小，总价低，北向，且进深比不太合理

G型：一房二厅，客厅开间4.2米，进深8.6米，北向

H型：一房二厅一卫，北向，客厅和卧室均较大，且带两个大空中花园

I型：二房二厅一卫，带阳台，南向

J型：开间4.2米，进深11.1米，开间进深比不合理，且是暗房暗卫

K型：开间4.2米，进深10.2米，开间进深比不太合理，南向

L型：开间3.6米，进深10.2米，开间进深比不合理，南向;?局部户型开间进深比不是太合理；

?局部北向和西向户型有销售压力；

?以暗卫为主，采光通风上有问题；

?以小户型一房为主，少量两房，适合投资；

?100平米左右的单位面积比较适合市场需求。;因酒店与公寓户型相同，也有与公寓一样的价格权重，故此处

只需按照同样的定价法那么，报告酒店的具体定价政策即可：;三、酒店投资回报局部;4、推广策略：

内部认购期间，对排名前100位的VIP贵宾客户，选择一次性付款的，除

享受VIP卡规定之优惠外，每套享受5000元酒店现金消费券优惠，选择银行

按揭的，每套享受3000元酒店现金消费券优惠。〔酒店现金消费券仅限于娱

乐和客房消费〕具体见分阶段执行案。

5、投资回报率:

银行按揭年投资净回报率8.2%，一次性付款年投资净回报率8.5%。

6、免费入住权:

选择一次性付款的，每年享受18天酒店客房免费入住权，选择银行按揭

的，每年享受15天酒店客房免费入住权。客房免费入住权可以累计消费。免

费入住要提前预约，尽量避开酒店销售旺季。免费入住规格以标准间为准，

并服从酒店的统一调配和安排。

7、业主〔VIP贵宾客户〕酒店消费的折扣优惠

具体细节制定详细的?VIP卡使用说明书?;8、返租方式:

开发公司一次性提前返还后2年租金，一次性付款的客户

可以直接冲抵首付款，银行按揭的客户，待银